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买二手房和买新房如何避坑

对于买房客户而言，一起来看看吧！“你问我答”栏目第25期问1.房子一直没人住，有的是因为结婚需要城里有房；有的是婚后工作稳定需要买房，能不交物业费吗？答根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十九条之规定，称为“刚需”买房，业主空置物业的，总价不高，应当全额交纳物业服务费用。问2.物业公司不作为该如何处理？答如物业企业未按照合同约定履行相应职责，首付不高；有的是家里有房，可根据《合同法》以及《珠海经济特区物业管理条例》相关规定，房子老旧换房；有的家里有新人，通过业主选举业主的方式，房间不够需要换房，就要求物业企业严格履约，这种称为“改善”买房，以及后续解聘、选聘物业公司等事项，有一定积蓄，依法开展业主自治及物业服务监督。问3.物业服务合同期限届满怎么办？答物业服务合同期限届满三个月前，房子要求品质高。一些客户则是因为多年辛勤打拼，业主应当组织业主决定续聘或者选聘物业服务企业，积累家财万贯，出人头地，需要买高端平层，平墅，别墅等满足需要，彰显身份。还有就是钱多，分散管理，把钱放在房产上安全稳定。总之，各种客户都需要明确自己的需求，看房过程中家庭意见一致。

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第一.明确需求。看房中逐步明确下面几项：房产位置（现状和将来规划，发展潜力，生活配套，交通便利等），类别（高层，多层，平层，别墅），买新房还是买二手房，总价区间，单价区间，贷款/全款，首付比例，楼层（特殊楼层是否接受），居室（还有卫生间数），面积小，户型，毛坯或者精装房，商，物业（服务）等。

第二.买二手房自己去找个人房源还是找中介。新房可以直接去售楼处，也可找经纪人（新房不收费，分项目有优惠）。买二手房想要钱，那么就自己去花时间，花精力查攻略，寻找房子信息，不通过中介（二手房中介服务费一般是成交价2%）。寻找房子时，参考一下房地产经纪协会对真房源的要求：真房源应当同时符合“依法可售、真实委托、真实状况、真实价格、真实在售”的要求。不管通过中介还是自己找业主，房源都需要符合其要求，如果不是，则是虚假房源。有分网络平台存在经纪人发布的虚假房源（明显低于市价10%的就要注意了），注意识别区分。自己找房源的渠道：1.小区去找，看信息栏张贴，多问小区业主。2.咨询小区物业管家，保安。3.小区楼下的商超问询。4.多个网上信息平台上发布的个人房源。5.朋友，亲戚推荐等。

二手房如果有心仪房源，可以紧盯小区，紧盯挂牌房源，目前能有低于市价10%的房源带看量很高，如果感觉合适，及时谈单议价，先下手为强。

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比较高效的方法是通过中介去找（新房有合作楼盘）。社区旁的平台中介或者小中介，一般都有房源，而且从业多年的经纪人和业主熟悉，市场价格都很了解，有多套急售业主的底价。当找到一个合适的中介后，可以收获高价值的建议，帮助筛选对比房源，合理安排时间，一次可以带看多套房源，事，时，力。通过少量中介费买到低于市场价格的房子是完全可以的，而且相比中介费，我们下来得更多。中介既有核房验房服务，有物业交接服务，还能提供一份完善专业的三方合同。房屋买卖首付或者全款都不是一个小数，选择一个安全的交易保障，尤为重要。

第三.二手房实地看房。实地看房对比，筛选，议价。有些坑需要避免，根据相关法律规定，不能上市交易的房有：1.未取得房屋所有权证的房屋;2.只取得使用权的房屋;3.定为危房的房屋4.在农村集体土地上兴建的房屋;5.已经被列入拆迁公告范围的房屋;7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;8所有权有纠纷的房屋;9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;10.被查封、扣押的房屋;11.法律、行政法规规定禁止的其他情形。

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但凡比市场价低10%，付定金未核房本，房款不让监管，卖方说全款优惠，这种房都要小心。没有房本的房（安置房，还没有取得房本的房，限售房）买卖，这种房是禁止交易的，私下买卖有极风险，一般低价但需要全款（私下签协议，全款分期），买方无法贷款，这种房对业主有利，但对客户而言可能会落得钱房两空。因为这种房子查不到相关信息，业主可以一房多卖，也有可能卷款失踪。业主一旦成为执行人，房子还会被法院查封，强制执行等。常见的是亲戚之间，到了考验人性的时候，亲戚不成，钱财难追。

新房售楼实地看房对比，筛选，算价。选房首要要确认房地产企业销售商品房时应具备的“五证”：《国有土地使用证》、《用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。目前市场多变，房企承压，新房延期交房，小区品质缩水严重，房屋内问题多，烂尾风险风险增加。如果感觉能接受一定风险，新房相对较便宜，少税费，少中介费，详细了解，专业调查后，可以搏一搏。选择建议：优先新房现房，优选国企商，优先准现房。

标签：新房 二手房 买房 房源 中介 房屋

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