物业维修维护的技巧与注意事项在公共住宅中,物业维修维护是一项非常重要的工作。良好的维修维护不仅能保证居民的生活质量,也有助于整个社区环境的改善。以下是一些物业维修维护的技巧和注意事项:1. 制定详细的维修计划
业主因为质量瑕疵拒绝收房，但是要走一定的流程，青岛万科如园被判赔偿逾期交房违约金35万余元。
青岛万科如园觉得很委屈：
涉案房屋经竣工验收合格，比如说要准备一些房屋相关的证件，虽有些许瑕疵但已修复完毕，等待审核呈批，不存在严重影响居住的情况。何况合同补充协议第十一条有言在先：除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，这样的鉴定程序一般是要求有一定的司法效力的鉴定结果。如仅想了解当下房屋现状，否则其他的质量瑕疵不能作为业主拒绝收房的理由，找第三方鉴定机构就可以了，万科也无需就此承担逾期交付的违约责任。
但是法院认为，推荐找广东方十检测鉴定，这个合同补充协议第十一条存在免除格式条款提供方责任，多年的房屋检测鉴定可放心依赖。可以直接微信在线免费咨询服务电话：16620023371一、如何判断房屋产生的裂缝是结构性裂缝还是非结构性裂缝房屋产生裂缝的原因是多样的，加重对方责任的情形，其中结构性裂缝对房屋造成的危害影响是最的，应为无效。
青岛万科应该是气坏了，从根本上决定着房屋的结构应力，在上诉请求中愤而写道：否定合同补充协议第十一条，房屋承载力永和房屋后续可能发生危害的程度，不仅严重损害了万科置业公司的合法权益，也将给整个地产行业带来不可估量的恶性影响。
来看看具体的情况。
合同补充协议第十一条
2018年12月，青岛市民江女士与青岛万科生态城置业有限公司（以下简称青岛万科置业）签订商品房买卖合同一份。合同约定，江女士以总价两百五十余万元购买位于李沧区的万科如园的一套网点房，最晚交房时间为2019年1月13日。
合同补充协议第十一条约定了房屋交付的具体情形，其重点在于，非法定事由买受人不得无理拒绝接收涉案房屋：除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，其他的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、渗漏、品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无需就此承担逾期交付的违约责任，但应按照质量保证书的规定承担保修责任。
按照青岛万科置业的解释，补充协议第十一条的意思是：涉案房屋经过竣工验收合格，即代表可以交付，其他的质量问题随报随修即可，业主不能拒绝收房，更不能以此追究商的逾期交房责任。
市民江女士遇到的，就是屋面、墙面、地面渗漏、开裂，墙面发霉长毛等问题。江女士认为房屋存在严重的质量问题，拒绝办理交接手续。青岛万科置业则认为，房屋只是存在小面积潮湿情况，后续修复即可，江女士无理拒绝收房，未履行合同主要义务，其逾期收房产生的不利法律后果，依法应由其自行承担。
江女士很是不满万科的态度，她认为，自己当初买下这间临街网点房，目的就是出租。现在因为存在漏雨等情况不能正常装修，既不能自用也不能出租，显然无法实现购房目的，拒绝收房合理合法。
双方较真的原因，在于逾期交房的违约金。
合同约定，逾期在60日之内，违约金为全房价款的万分之五，超过60日，江女士有权解除合同。
一审：该格式条款无效
江女士主张的逾期交房违约金为八十五万余元。
江女士认为，合同补充协议第十一条为格式合同，字体小且行间距密集，签订合同时也没有重点提示。而且该协议全是免除或减轻青岛万科置业责任的约定，应该视为无效条款。
一审法院审理后认为，青岛万科置业作为提供格式条款的一方，没有采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，且未按照对方的要求对该条款予以说明，有违公平原则，因此合同补充协议第十一条明显属于免除其责任、加重对方责任的格式条款，应为无效。
据此，一审法院判定合同补充协议第十一条无效。
关于逾期交房违约金的数额，法院认为，双方在维修过程中的多次争议，造成房屋至今未交付，均有一定的责任。综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等，将违约金计算方式调整为万分之二比较合适，由此计算出的违约金数额为三十五万余元。
一审法院判决，青岛万科置业支付给江女士逾期交房违约金三十五万余元。
青岛万科置业完全不能接受这个结果。
合同补充协议第十一条的拟定，是他们精心推敲的结晶。该条款的逻辑是：房屋主体结构、地基基础不合格或严重影响居住等法定的事由之外，业主不得拒绝收房并主张违约金，而经过竣工合格验收的房屋，当然不存在法定的拒收理由。所以，业主签署合同的时候，就已经不存在逾期交房的问题了。
这是一款护体铠甲，完美的没有漏洞。
如今被一审法院给否定了，心情可想而知。
在此后的二审中，青岛万科置业指责一审法院转嫁责任、断章取义、避重就轻，用词不仅刚猛，还拔高到行业层面：不仅严重损害了青岛万科置业的合法权益，也将给整个地产行业带来不可估量的恶性影响。
二审：该格式条款有效，但是钱还得赔
关于合同补充协议第十一条，二审法院纠正了一审法院的判定。
二审法院认为，补充协议相关条款通过加粗方式予以提醒、提示，应该认为已经采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，该合同及补充协议合法有效。一审认定该条款系格式条款为无效条款，认定不当，予以纠正。
在格式合同中，到底什么样的方式，才算是合理的提请了对方注意，看来法院方面也是看法不一。
但是二审法院维持了一审法院关于青岛万科置业支付逾期交房违约金的判决，理由是房屋质量存在瑕疵。
二审法院认为，综合各种证据，青岛万科置业不足以证明其已将涉案房屋存在的质量瑕疵修复完毕并已交付给江女士，同时也没有证据证明房屋无法交付是因为江女士的原因，其主张已修复完毕并已履行房屋交付义务，证据不足。
这就又回到合同中来：合同约定青岛万科置业在修复期限内完成修复并再行交付，就不承担延期交付的违约责任。但是青岛万科置业无法证明，在期限内将房屋存在的质量问题修复后再行交付给了江女士。
有点绕吧，简单说就是：条款是有效的，但是你没有完成。
所以，青岛万科置业在二审之后，还是要支付给江女士三十五万余元的逾期交房违约金。
法院的判决，肯定是考量各方面因素之后的综合判定，作为旁观者，就不再多议。
值得唏嘘的是万科。
遥想万科当年，曾经是青岛楼市的一个标杆，无论质量或者设计，还有对待业主的气度和担待，乃至眼界与谋略，都是不凡的存在。彼时，青岛的业主们对于万科的品质是颇为认可的。不知道从什么时候开始，万科越来越多地开始陷入各种纠纷，与质量相关的诉讼也日渐增多。不仅诉讼增多，与业主撕扯的方式也越来越不体面。就在不久前，也是因为质量问题，因为吃相太过不雅，青岛万科被两级法院判定有违诚信。
不用抱怨朝来寒雨晚来风，环境变化并不是企业降档的理由，自我放弃才是。万科真的应该静下心来好好反思一下，走到今天这一步，到底是什么原因。
不反思也行，不过自此人生长恨水长东罢了。
文/花满楼
编辑：董楠
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