租赁合同租赁销售法律问题分析｜上海房地产纠纷律师事务所

本案简介

2014年7月30日，被告瑞凯公司与德凯教育咨询有限公司签订租赁合同，约定德凯教育咨询有限公司将瑞凯公司涉及的房屋出租，用于幼儿园运营，总租赁期为10年，从2014年8月1日起至2024年7月31日止。从租赁的第二年开始，每三年的租金将在上一年的基础上增加10%

2017年3月10日，张和张与瑞凯公司就所涉及的房地产签订了一份商品房销售合同，双方同意张和张购买该房屋用于幼儿园。出卖人瑞凯公司应于2018年6月30日前将该商品房交付给买受人。此外，合同规定，整栋房屋可供出售的总面积为1088.85平方米，出售给张和张，其中703.7平方米可立即签约。另外，385.15平方米可以先签订认购协议，因为计划用途调整手续正在办理中，在张和张与瑞凯公司签订认购协议和销售合同后，可以在规划调整手续完成后签订购买合同，所涉房屋的租金仍由瑞凯公司收取，未支付给张和张。张某和张某向法院提出上诉，要求法院责令瑞凯公司退还相应的租金

判决结果

经审理，法院认定涉案房屋为租赁出售。考虑到所涉房屋的租赁期限，法院支持两名原告的主张，即两名原告应从2017年8月1日起享有租金收入权。然而，应付给两名原告的租金仅限于已全额支付的购房价格的703.7平方米，超过该分面积的房屋的租金收入权仍由被告享有。经计算，上述租金共计500477.82元；8月1日起的租金，2020年至被告实际退还购房款之日，被告应继续按照租赁合同向两原告支付。

法律分析

<1租赁出售的法律风险

租赁出售是指卖方将租赁房屋出售给买方进行租赁租赁销售合同，第一个风险点是违约风险房屋出售后，最初建立在房屋上的租赁合同不一定终止。《民法典》第725[1]条规定了买卖不得违反租赁的原则：“根据租赁合同，在承租人占有期间，租赁物的所有权发生变化的，不影响租赁合同的效力。”因此，房屋出售后，无论是承租人直接与商签订的租赁合同，还是与第三方公司签订的租赁合同，都需要继续履行。此时，如果买受人不知道所购房屋存在租赁合同关系，不愿意继续出租房屋，可以追究商的违约责任。此外，如果商和第三方公司不同意在房屋保管或租赁期间自行处置房屋产权，且商的出售影响第三方公司的正常运营，第三方公司也可以调查商的违约责任。

第二个风险点是损害承租人优先购买权的赔偿风险。民法第728[2]条规定了承租人的优先购买权：出租人未通知承租人或者有其他妨碍承租人行使优先购买权的情形的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响无论商是将房屋直接出租给承租人，还是将其转租给第三方托管公司，承租人在房屋出售前的同等条件下都有优先购买权。因此，商应履行通知义务，告知承租人他想出售的房屋的信息，为了避免后续承租人以出租人未发出通知妨碍其行使优先购买权为由提出索赔，第三个法律风险点是确定租赁销售模式下的租金结转时间点，先建立房屋租赁关系，后建立房屋销售关系。房屋所有权转移前，租金收入属于出租人，房屋所有权转移后，租金收入属于买受人。然而，如何选择应支付给买方的租金的具体起点，确实是一个有争议的问题。房地产权属转移是在完成房地产权属证书转移登记后进行的，但在实践中，办理房地产权属证书通常需要很长时间。以产权转让完成为租金结转时点的，买受人在向商支付购房款后，可能无法长期享受租金收入。如果以商品房买卖合同签订日或备案日为租金结转时点，则买受人有可能在全额支付购房款之前就开始享受租金收入，这对出卖人不公平。作者认为，相比之下，以房屋交付日期作为租金结转的时间点更为合理。第四个风险点在于一些销售问题，即当承租人选择租用多个店铺并进行统一装修和运营时，商设定房屋的免租期和整体租金计算。随后，商在不同时间点与买方签订商品房销售合同，然后需要讨论每套房子对应的租金结转时间和租金金额的计算。如何降低此类风险

首先，事先约定针对销售不违反租赁的问题，商在签订租赁合同时，可以在合同中约定商有权在租赁期内处分房屋所有权，以避免后续商起诉承租人出售房屋。同时，也可以约定承租人放弃优先购买权，或者以后签订补充协议。承租人不同意放弃优先购买权的，应当如实向买受人披露事实，避免后续买受人追究商对买受人违约的责任。租金的转移节点、房屋交付时间和租金金额可以提前通过充分协商解决

第二，随时制定严格的合同条款，协商的前提是一方提出实施方案。因此，无论能否达成共识，我们在设计合同条款时都应该谨慎小心，特别注意容易发生争议的问题。例如，对于租金转移的时间节点，可以约定从房屋交付日期（购房者支付全购房款的日期）开始计算，房屋交付条件指的是当前的房屋交付，如果租金金额是整体计算的，则可以根据房屋在整个房屋面积中的比例计算，etc

第三，租赁过程中的预防并非所有的法律风险都可以提前完全预测。商业市场交易总是在创新交易模式和交易结构。因此，有必要通过签订补充协议或书面通知来及时防范出现的风险点

在当今时代，租赁销售有利于保护投资者的心理预期，从而促进销售的快速回收。尽管存在诸多法律风险，但通过做好合同的初审、事先协商和及时防范，可以降低租售的法律风险。