以下是一篇关于城市物业市场分析及投资建议的文章,长度约1680字:城市物业市场分析及投资建议随着城镇化进程的加快和人们生活水平的不断提高,城市物业市场在过去几年里呈现出持续增长的态势。相比于更加成熟的一线城市,二
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 时培磊 李岩松 实生 赵一涵
被物业一纸证明卡住后，李阿姨等200余户购买了诺德逸府四居户型的业主，刘阳不得不搁浅购买新能源车的计划。他自己有固定车位，还在顶着压力寻找答案。118平方米户型入户门及防火门间隔防火门“压顶”今年刚退休的李阿姨，也符合相关政策要求，购买了中铁·诺德逸府118平方米的B1四居户型。她回忆称，小区物业却不同意他装充电桩。“安桩难”正成为困扰很多小区车主的老难问题，当初在诺德逸府的售前宣传中，尤其在一些老旧小区，118平方米、137平方米四居户型的入户门，安全担忧、电容量不足等因素成为充电桩落地的拦路虎。为了一张物业证明，距本楼层防火门有1.4米远的距离；但眼下在项目施工后，有业主跑了一个月多。如何提升物业积极性， “挪”到了自家入户门前60厘米的位置。业主向记者展示项目公证书中的入户门“买诺德逸府是准备养老的，打通安桩的最后一公里，为此我卖掉了天津两套商品房。而且因为年龄问题，考验着城市治理水平。
安自家充电桩遭拒，银行借贷受限，去外面充每天要多花4.5元
最近一段时间，女儿还帮忙做了接力贷。没想到摊上了个一言难尽的房子。”李阿姨说，为了装充电桩的事，刘阳不知和物业沟通了多少回，该说的说了，该投诉的投诉了，他甚至搬出了文件给物业看，但物业就是不松口，拒绝给它盖章。“没想到遇到这么的困难，想装个充电桩也这么难。”
刘阳是跨城上班一族，家住济南泉星小区，工作单位在德州齐河，每天上下班要走70公里的路程。今年2月份，他拿定主意，交了一千元订金，预定了一辆新能源汽车。
刘阳有自己的产权车位，按照居民区充电基础设施管理流程，他需要先到物业申请同意安装充电桩的证明材料，再向所在区域供电营业申请用电，经过现场勘查后进行安装施工。
电网客服电话一位工作人员称，安装充电桩目前无法绕开物业直接找供电单位施工，必须要经他们的同意。刘阳没有物业的签字，剩下的流程也没法进行，一直没敢提车。“如果去外面充电，麻烦不说，还会搭进去很高的时间成本，外面的费用也比较高，总体算下来就没那么划算了。”
刘阳算了一笔账。上班的时候，他每天要行驶70公里，按照电动汽车每百公里消耗15度电来计算，每天至少用10度电。如果用自家充电桩，按民用电价格0.55元左右收费，一天需要花费5.5元。但如果在公用充电桩，按每度电1元钱的均价计算，需要花10元钱。在外充电每天要多花4.5元，长此以往，这也是笔不小的开销。
泉星小区地下停车场
无独有偶，潍坊诸城市源紫檀文苑小区的多位新能源车主也遭遇了类似的情况。据车主刘先生介绍，物业告知业主，需要在指定位置再买一个车位，或者置换到指定车位，才能在指定区域安装充电桩。这让业主们无法接受。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者走访多家小区发现，各小区对于安装充电桩的“政策”不一，新建小区一般畅行无阻，老旧小区往往不给办理。在济南全福立交桥附近一新建小区，记者询问物业得知，有固定车位即可办理，“到物业填个表，需要厂家资质，施工需要有证件和产品合格证。”即便是租的车位，只要所有权人同意，也能安装。
在济南泺源街附近一回迁小区，这里建有地下停车场，得知记者要申请充电桩，商一位工作人员立刻说“不行”。“我们不会给你盖章，地下车库当时没设计（安充电桩），小区业主都不能装。”
在济南和平路附近一老旧小区，这里并没有固定的个人产权车位，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者看到，有业主私自拉线对电动汽车进行充电，存在一定的安全隐患。
电容量有限，物业怕安多了影响居民用电
物业为何拒绝给业主提供证明材料，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到泉星小区一探究竟。据泉星小区物业工作人员田先生介绍，刘阳是第一例申请安装充电桩的业主，他们没给盖章，一是因为车库当初并未给充电桩预留空间和相关配套。车库2000年左右时，配套建了配电、消防等设施，充电桩是近几年的新兴事物，没有规划，可能会挤占消防空间。“如果就他一个还好说，多了怎么办。”
二是小区配电容量有限，扩容难度，安装充电桩后可能会影响居民用电。“供电给不给扩容，这个费用谁来承担，这都是问题。如果单独换线，这个费用也不低，不可能转嫁给车主吧。”
此外，他们也担心安全问题，虽然可以通过签订承诺书让业主自己承担安全责任，但物业称万一出了问题，追查下来，物业也难辞其咎。
在一些老旧小区，该问题十分普遍，安装充电桩给物业增加了责任、压力以及改造配套设施的费用支出，不少小区的物业都以安全、电容不足等理由拒绝配合业主。
2020年，山东下发《关于加强和规范我居民小区电动汽车充电基础设施的通知》。其中就明确指出，物业服务企业对申请方提出的充电基础设施安装申请，按程序进行登记并出具证明，配合业主或其委托的单位及时提供图纸资料，协助现场勘查、施工，无相关门书面认定意见，不得以安全、电力容量不足等理由阻扰业主安装自用充电桩。
对此，泉星小区物业的田先生称，他们并非不知道该政策，只是小区确实有自己的特别情况，他们不敢轻易开这个口。“我们得考虑怎么能够既满足业主需求，还能维持小区正常运行。”物业方面称，目前他们拟在小区公用充电桩，但这需要做进一步的调研。“业主能不能接受，第三方运营方愿不愿意，怎么收费等等都需要征求意见。”
目前，济南市天桥区工人新村南村街道办事处正在协调处理此事，据工作人员称，因为遗留问题，该小区一直没有完成一户一表改造，“我们正在联系相关门看能不能对电容进行改造，积极推进事情解决。”
花一个月时间和物业沟通，施工仅用了一天
在山东交通学院汽车工程学院教授看来，安装充电桩，尤其是在一些老旧小区，的确给物业单方面增加了责任承担、改造配套设施的费用支出以及后期可能还面临管理问题，增加了物业的工作量。很多小区物业对于申请安装充电桩积极性不高，甚至排斥。用户特别是首批用户想要推进充电桩落地十分困难。
对此，家住天桥区聚贤新区北区的出租车司机姜洪国深有感触。“前前后后用了一个多月，主要卡在物业上。”
姜洪国是2020年6月份提的车，是小区第一位申请安装充电桩的人，“当时关于充电桩安装的政策只有和山东层面的，济南的具体政策还没出台。”物业开始以安全、电容量等理由不同意他安装。
“后来又说施工占用公共用地，需要征得居民同意。”姜洪国又在各居民楼前贴了五天公示，“居委会说有人反对，没法推进。”姜洪国无奈之下又拨打了12345市民热线，并寻求媒体报道推进事情解决。
“后来天桥区住建、发改委等门约谈了三次物业经理，最后才勉强答应了。”姜洪国说道，物业同意后第二天供电就联系上门给安装了。
潍坊诸城源紫檀文苑的多位业主同样经历了艰难的协商。此前物业以安全、线路问题为由拒绝在他们各自车位上安装充电桩，物业集中规划了一处充电设备，业主需要更换或重新购买充电站附近的车位。对此，小区有的业主和物业来回沟通了一年多也没解决。今年2月份，诸城市住建、电力、消防、应急等多个门一起找到物业，最终才解决了问题。
济南一小区新能源车主安装的自用充电桩
协调相关利益方，打通最后一公里
近年来，从层面到地方都出台了加快电动汽车充电基础设施的指导意见，提出了很多举措。比如发改委2016年就出台了《关于加快居民区电动汽车充电基础设施的通知》。
通知明确提到，积极推进现有居民区（含高压自管小区）停车位的电气化改造，对专用固定停车位（含一年及以上租赁期车位），按“一表一车位”模式进行配套供电设施增容改造；新建居住区应统一将供电线路敷设至专用固定停车位（或预留敷设条件），预留电表箱、充电设施安装位置和用电容量，并因地制宜制定公共停车位的供电设施方案，为充电基础设施安装提供便利。
山东也多措并举，探索居民区内“多车一桩、邻近车位共享”等模式推广应用，支持开展私人充电桩（维）服务；规定新建居民小区停车位需100%充电基础设施或预留安装条件。
如何打通政策落地的最后一公里，提升物业积极性至关重要。山东交通学院汽车工程学院教授建议，相关监管门应协调相关利益方，做到“风险共担、收益共享”。出台政策调动物业积极性。“比如物业担心安全问题，可以把保险公司纳入进来。”
全国代表、山东烟台矢崎汽车配件有限公司工会王雁认为，居住区充电服务保障能力必须要强化。“针对新建居住区，严格执行固定车位100%充电桩或预留安装条件，将其纳入房地产项目验收内容；针对存量居住区，统一将充电桩纳入老旧小区改造范畴，明确施工标准，在居住区改造时，同步开展充电桩配套供配电设施，与主体工程同步设计、同步施工。同时，出台具体的补贴奖励措施和管理规定，引导物业服务企业支持私人充电桩，规范私人充电桩管理。”
（应受访者要求，文中采访对象均为化名）
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