业九大罪状老话题上热搜，商品房公摊面积存废争论再起辱骂威

商品房公摊面积的存废争论，绿化率37%，已多次上过全国两会。（视觉/图）

又一次，总共规划了2384户，取消商品房公摊面积的提案被提交至两会。

2022年3月6日，属于高层住宅。而李先生要状告的物业便是该小区的绿城物业。关于李先生投诉的9个问题，全国政协、宁夏回族政协副洪洋提案提及取消商品房公摊面积。该话题迅速升至微博热搜榜第一，下面依次罗列：1.小区内16电梯问题，引发广泛讨论。

事实上，苏州暴雨致使电梯半数故障，取消商品房公摊的建议与提案已然是历年两会的“老面孔”。据新华社报道，物业的肆意妄为让电梯问题越来越严重，早在2011年，在24小时之内同一电梯连续多人被困，全国代表林燚就曾建议取消公摊面积，绿城物业均未回复且提醒业主。而截止目前仍有电梯未正常运行。2.小区内消防设施试压经常爆管，与国际接轨；2016年，李先生质疑，全国代表柳树林再次提出，消防是否存在安全隐患问题？3.绿城物业未能按照前期签订物业合同的标准提供服务，公摊面积非常不透明，其中有很多猫腻。他建议，应明确商品房出售时按套内面积计量；全国政协、安徽律师协会副会长周世虹更是在2019、2021两年都提案取消公摊；2020年，全国代表、资阳市副市长刘廷安则建议保留公摊，但应对现行公摊政策与规定做出改变。

时至今日，相关门并未新出台调整商品房公摊面积规定的政策。

为此，南方周末记者采访多位代表、政协及建筑专家，梳理其建议提案材料，试图呈现废除、改变及维持现行公摊政策的争论及背后的原因。

代表谈公摊里的“坑”

最初，周世虹对于商品房公摊面积的思索，来源于他作为律师经手的多起商品房纠纷案件。

周世虹说，因公摊面积引起的纠纷，在多年前便已经非常普遍。许多类似纠纷中，购房者并不认可商所声称的公摊面积。“买了平方的房子，但实际上一看就觉得比自己想象得要小多了。”他说。

公摊，即分摊的公用建筑面积的简称。根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000），分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

另外，公有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。绝多数地区都以建筑面积小计价进行商品房的买卖。

2018年，有媒体报道称“买100平房子只得70平，公摊面积‘坑’有多深”，文章随后被多家媒体转载，新华社也发布了相关评论，一石激起千层浪。这篇文章令周世虹感触颇深。他记得，在一起官司中，他与购房者最终逼迫商拿出测绘报告。这份报告是由商出钱，委托测绘单位对房屋进行测量测绘而得到的。购房者买房时，即按照测绘报告所认定的建筑面积来付款。然而，周世虹认为，许多楼盘是一栋楼甚至是整个小区一起算公摊，公摊包括哪些，如何计算，比例是什么，购房者均无法得知。除此之外，他还发觉，购房者事实上无法对公摊及套内面积提出异议。“房子面积发生纠纷，你觉得到底是多还是少了？你感觉不对，也量不出来。”他说。

除此之外，他发觉，购房人出钱购买的公摊分，有的商往往将其私自利用或对外出租，有时甚至反向向业主收费，变相侵占业主利益。不仅如此，就连物业费、暖气费、精装费价格，乃至于或许将来开征的房产税，都要以建筑面积征收，这显然难称合理。“暖气费是室内的，我多（套内）面积，我用多少暖气，它跟公摊有什么关系？”

周世虹甚至认为，公摊的存在会“变相拉低房价”，给消费者以房价不高的误导。而眼下，在他看来，公摊面积正无序增加。

为此，周世虹在2019、2021年两年的全国政协会议的提案，都建议以套内面积计算房价。

近年来在两会上就公摊问题与周世虹遥相呼应的，还有全国代表、资阳市副市长刘廷安。2020年全国会议上，他也提交了“关于解决城镇公摊面积‘四冤’问题的建议”。他写道，当前的公摊面积已然使购房者产生了“四冤”。其一，是业主为不属于自己的东西买单，导致其获得感较差，市场上甚至有业主得房率不到50%的极端案例；其二，是一些业主买到的是普通型，却要按户型标准交税，例如，购房者购买140平米的住宅，依照分地区的标准，达到此面积的住宅应当按照非普通住宅的标准缴纳更高税额，然而，扣除公摊面积后，买房者实际的套内面积不到140平米，享受的是普通型住宅。

另外，由于当下套内、公摊面积均以统一价格计面积出售，刘廷安认为，消费者“支付了同等的价款却获得了公摊面积和套内面积两种不同的价值”，并不合理。最后一冤，则是公摊面积与套内面积缴纳相同标准物业费，同一小区内，住宅公摊面积的业主需要缴纳更多的物业费，却不会比因公摊面积小而少缴物业费的业主享受到更好的物业服务。

公摊面积事涉公众普遍利益，相关话题经常能上热搜。（视觉/图）

难变的公摊

相较于周世虹两度提案建议取消公摊面积，直接以套内面积计算房价，刘廷安认为，公摊的存在还是有其合理性，不应当一刀切直接取消。

除此之外，他给出了在保留公摊面积的前提下，解决公摊问题的建议。

刘廷安认为，应当明确商或代理销售中介负有在售房过程中公开具体各项公摊面积数据的强制义务，如此才能确保房屋各项价格公开、透明。而房屋交易过程中产生的税费，也应以套内面积征收。他写道，分摊的共有建筑面积分为共有产权，而“要求购房者为共有产权分缴纳税费显然不合理”。

在保留公摊面积的情况下，何以重新计算房屋销售价格？刘廷安建议，将套内面积及公摊面积的单价分别计算销售，并令公摊面积单价低于套内面积单价。他进一步称，可以将此办法在一些地区试点推行，观察其对房价的影响。

针对目前通行的按建筑面积收取取暖费与物业费等费用的做法，刘廷安则认为，对小区中不同楼户型的房屋物业费，可以具体情况具体划分，以同户型、楼型为基准收取相同单价的物业费，供暖费等收费也可据此类推。

无论如何，两人的提案与建议都没有令现行的公摊政策发生太变化。周世虹首次提案同年，住建发布了《住宅项目规范（意见征求稿）》。该意见征求稿写明住宅建筑应以套内使用面积进行交易，但停留在意见征求阶段。刘廷安后来在接受央视采访时也提及，2020年，住建对他的建议进行了答复。答复称，住建已于2014年会同原工商总发布《商品房买卖合同示范文本》，明确当事人在签订房屋买卖合同时，可自由按套、按套内建筑面积、按建筑面积或双方约定的方式计价。

刘廷安在上述访谈中说，他在代表建议办理和答复征求意见表上勾选了“对办理结果有不同意见”。

2021年，周世虹再次提案，得到的回复是：“这涉及到很多法律的修改，需要慢慢地推进。”

事实上，一些建筑界人士也表达过对保留公摊面积的反对。曾获“河北工程勘察设计师”称号的中土地国际建筑设计有限公司总建筑师罗宝阁告诉南方周末记者，从设计者角度出发，公摊面积取消与否对他们的工作没有影响；但从消费者角度，其赞成完全取消公摊。罗宝阁的理由与周世虹的类似，以套内面积计算售价能让住宅实际使用面积、物业及采暖的计费模式公开透明，这关系到业主的利益。

他认同周世虹提出的，购房者即便对公摊面积持有异议也无法进行测量的理由。“假如说本层是一梯几户，他（业主）只能体会到本层的公摊面积，他体会不到像一层门，设备用房等等的公共区域”，罗宝阁说，“他的确是没有办法核实”。他也坦承，按照建筑面积缴纳取暖、物业等费用并不合理。

但罗宝阁认为，商与测绘机构私下交易、篡改测量出的公摊面积数据是不太可能的。“职能门不会做这种虚假的报告，他要担负责任”。

一位供职于湖南某设计研究院的教授级高工也认为，消费者难以核实公摊面积。她告诉南方周末记者，保留公摊，公示公摊各项数据，将套内、公摊面积分开计费，公摊面积在房屋交易时不再缴税等办法更接近于一种由保留公摊向取消公摊过渡时期的一时之策。最终，对消费者而言，更好的办法还是要取消公摊。

不过，罗宝阁预计，一旦公摊面积取消，每平米房价便会上涨。“羊毛出在羊身上，这些费用不可能没人承担，对吧？”他说。除却房价上涨的可能，上述高工还担忧，取消公摊面积后，一些商为了压缩成本，可能减少对公共区域的投入。

首都经济贸易学特城市经济社会发展研究院研究员赵秀池则明确表示反对取消公摊面积。在她看来，当下的公摊面积比较透明，购房合同中都有标明公摊面积，附件中还有公摊的具体组成分。如果取消公摊面积，则可能导致房屋每平米单价、取暖费、物业费等各项费用的提升，购房者不会因为取消公摊而少花钱。除此之外，公摊的取消还可能导致物业费、暖气费、税费收取标准发生改变，这是极的工作量，也可能引发新的质疑，不利于房地产市场的稳定。

针对此种观点，前述高工认为，这最终要看“事情值不值得转变”。“我觉得可能要看中间过渡怎么做，但是最终还是取消会比较好吧。”

周世虹同样认为公摊面积取消可能带来房屋每平米单价的上涨，但这并不是他在公摊问题上最关注的点。“不是说实行后房价一定减了，老百姓负担轻了，”他说，“增加它的透明性，减少它的腐败性，减少它的不公平性，我认为这是最本质的问题，老百姓概也是关心这个问题。”

南方周末记者 姜博文 南方周末实生 张校毓

标签：公摊面积 商品房 共有建筑面积 周世虹 套内面积 刘廷安

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