三个月交房从幕后到台前：地产科技的进化之路新家上

近年来，总规划户数为1684户，在“房住不炒”的主基调下，总建筑面积约250718.94平，各项宏观调控举措密集推出，总占地面积约83031.7平，长效机制逐步落实，绿化率35%，地产行业竞争格不断变化。业内普遍认为，容积率2.4，房地产行业的黄金时代已经过去。

在利润增长趋缓的情况下，物业公司为上海丰诚物业管理有限公司，房企逐渐意识到，车位数1731个，过去粗放的管理模式已经难以适应行业变化。不少企业纷纷优化内管理机制，最终交房时以装修交付。了解更多资讯可继续关注“乐居买房”。【购房资讯轻松享，改善业务流程，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房，寻找新的业务场景，提升客户服务体验，从而节成本、开拓收入来源。

而要达到这些目的，科技的应用不可避免。在房地产企业对科技应用的需求下，一众为房地产企业服务的科技企业也应运而生，伴随着地产企业的转型加速，地产科技也逐步从幕后走到台前。

根据对多家地产科技企业的调研，毕马威于近期发布的《毕马威领先地产科技企业50》中指出，目前头企业经过数年高强度的信息化，已经逐步进入数字化的新阶段。就整个行业而言，数字化转型正呈现信息化、数据化和智能化并存的面。

地产科技加速推进

高和资本地产科技生态基金投资总监杨天啸认为，科技改变地产行业是个艰难但正确的趋势。房地产行业从1998年房改以来长期享受经济带来的高速增长红利，但由于房地产行业消费低频、场景复杂、利益链条盘根错节，科技的应用较为缓慢且浅层。行业内普遍共识是，房地产行业信息化率远低于美国，同时从行业上看亦低于农业。

但正因为信息化程度低，国内地产科技在未来仍存较的增长空间。据行业粗略统计，仅每年商品住宅新房销售额就达17万亿元，这还是在尚未统计其他基础设施领域的情况下；每年建筑装饰行业市场4万亿元，家居市场2.4万亿元。

在去年疫情发生之前，地产科技已经在逐步向地产行业各个链条渗透，但推进速度缓慢。据毕马威管理咨询服务合伙人李良介绍，国内地产科技的意识和概念兴起得较晚，房企对于科技的运用，首先重视与客户、收入直接挂钩的环节，比如营销；以及一些具有跨行业共性、且标准化程度高的环节，比如企业内管理类业务。

因此，行业最早的外供应商所提供的服务主要集中在针对房企营销系统、财务系统以及人力资源管理系统等环节，比如为房企提供财务管理软件支持的用友、金蝶，以及提供营销支持的明源云等。

在以规模增长为主要驱动力的黄金年代，多数房企为获得更多市场份额，在内组织架构和管理上采用放权式的管理方法，即各区域或各业务板块自由扩张。

这种模式的好处是可以灵活把握每一个投资机会。但随着行业增长放缓，该管理方式的弊端也愈加显现。由于缺乏全集团统一的管理标准以及一体化的信息系统，容易增加集团层面的管理难度。集团总无法实时掌握整个集团的业务及财务状况，导致整体决策链条拉长且滞后，或者容易陷入仅凭借经验及惯例做决策的粗放式管理模式。

最近几年，多数规模房企已经意识到了上述问题，开始重新进行集团、区域、城市、项目公司架构的再设计，并不断审视和调整分支机构与集团总的权责分配、资源协同、支撑服务、考核评价等一系列的管理机制。相应地，为了提高决策和管理效率，不少型房地产企业开始不断进行业务标准化以及业务流程的数字化。

根据毕马威的调研，在信息化方面，目前腰以上房地产企业基本实现了核心业务与管理流程的在线化，信息化重点逐步转向数据拉通和业财一体。而日渐完善的信息化基础能力，为房企在管理和服务场景上的优化提供了基础。

以投资拿地这种标准化程度较低的环节为例，过去更多依赖投拓人员和企业管理层的经验，现在借助科技手段，企业可通过自身积累的数据以及外数据（如地块周边基础配套、规划等）建立投拓模型，从而更高效地决定拿地策略。“目前这种应用还停留在分头企业，未来三五年应该会快速往腰企业下沉。”李良表示。

在对持有型物业的管理运营上，据李良介绍，房地产企业过去对于写字楼、商场物业的管理非常传统，甚至是通过手工报表的方式来管理租户和业主信息。近几年，随着数字化的推进，商业运营地产公司越发关注对运营数据、周边环境数据、人文数据的分析和利用，结合数据分析对市场定位、经营方案等进行调整，进而提升公司经营效益。

值得注意的是，为了响应绿色低碳发展的号召，分头房地产企业已经开始将“碳达峰、碳中和”目标纳入企业长期发展，并在推动绿色低碳发展方面进行了多维度的探索。

比如，在建筑施工环节，业内越来越多地采用装配式建筑技术。同时，以碧桂园为代表的房企率先在业内使用智能建筑机器人，从施工工艺方面进一步提高标准化生产程度，进而提高房屋建造质量，也在一定程度上缓解了建筑工人短缺的难题。在物业运营环节，根据毕马威的调研报告，已有多家地产科技企业在能耗监控、降低能耗方案等领域做出创新，逐步实现对商业楼宇、住宅的高效能源管理。

行业积累任重道远

业内普遍认为，去年暴发的新冠肺炎疫情客观上加速了地产服务模式的线上化迁移，比如数字楼盘等营销模式创新从去年开始在行业内受到广泛关注。根据毕马威的调研，去年一些头房企线上营销的比例甚至超过了10%。

但李良指出，相比于制造业和零售业，科技在地产业的应用刚刚起步。以VR看房为例，作为线上营销的一个重要支持手段，VR看房的底层技术并不难，且很早就在其他行业应用了。目前房企主要通过外采购的方式获得VR看房的底层技术支持，然后科技公司按照用户看房次数来收费，但关于房屋运营的工作仍是房企自身在做。

李良认为，当科技对地产业务的渗透进入更成熟的阶段，科技公司就不应该仅是提供一个软件产品，而是要注重营销、运营能力的打造。工业4.0时代的智能制造、新零售模式下的私域运营等，均给地产科技提供了绝佳的异业学样板。

另一个亟待提升的是物业领域。过去物企的技术投入更多是资本带动，但伴随着走马圈地式的扩张，不少物企的技术投入效果并未完全显现。物业公司掌握了量的终端数据，从而能够在传统的业务模式上延伸出很多具有想象空间的增值服务，比如日本永旺物业通过对几十年积累的用户数据进行分析，从而对建筑物的智慧能耗管理提供更高效的指引。

但不可忽视的是，美国、日本、新加坡等的房地产行业历史悠久，诞生了一批“百年老店”，而内地的房地产行业从1998年商品房开始走过了20多年的峥嵘岁月，筚路蓝缕、方兴未艾。李良指出，国内的物企在增值服务上相较国际经验仍有较的提升空间，尤其是在历史数据的沉淀，结构化和跨行业的赋能上还任重道远。“首先要完成标准化的工作，这是后续进行数字化，进而挖掘数据资产的基础。”

而在一些建造工艺和设计领域，据李良介绍，国内仍处于被“卡脖子”的阶段。“比如建筑设计领域，目前主流推广和应用的就是BIM技术，其仍然处于由国外的工具、软件主导的状态，我们主要是在国外工具的基础上做一些二次和相关管理流程的拉通工作。”

为此，我国对于BIM技术的发展及行业应用非常重视，在和地方层面均已相继出台了一系列利好政策。据毕马威的调研，目前BIM已经成为头商重点布方向，在正向设计、自动算量、后期运营等环节中，成熟应用正在逐步呈现和推广。

在人才培养和团队方面，由于市场上的科研技术人才本就短缺，再加上现在各行业都在进行数字化转型，房企招揽技术人才面临更多挑战。

目前，地产科技领域的参与者既有从现有的房地产和运营项目角度探索科技创新的地产商运营商，也有很多科技创新企业，尝试将科技产品、创新应用、创新流程融入到房地产行业。

据了解，目前分房地产商及运营商都专门了科技子公司，专注于科技创新产品及应用，同时也与外科技企业保持紧密的合作关系，借助其高频率、深积累、广覆盖的业务场景不断培育有商用价值的技术与产品应用。

科技赋能城市更新

今年以来，随着深圳、上海推出城市更新条例并施行，以及近期出台《关于推动绿色发展的意见》《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》等一系列政策及举措，数字赋能以及绿色发展的价值正在加速凸显。

从微观来看，城市更新主要涉及旧城改造。2021年8月30日，住建下发《关于在实施城市更新行动中防止拆建问题的通知（建科〔2021〕63号）》，进一步明确禁止城市更新中的拆建行为，避免沿用过度房地产化的方式。因为城市更新项目本身的非标准化属性，对项目实施与管理的要求远高于传统地产项目。毫无疑问，“去房地产化”城市更新的盈利点更多的是在运营阶段。

在对城市的改造翻新中，如何协调好各方利益，尤其是涉及到老住户、商乃至，以及交通、水电能源等基础配套的调度问题，毕马威在报告中建议，地产科技企业与相关参与各方可以就不同议题进行流程及工艺数智化探索，比如建立及维护系统化、数字化的投资决策模型；结合各类空间的日常运营场景，采用有针对性的数字化工具采集数据并对其挖掘，以此来提升运营效率。

而在城市更新所涉及的宏观领域，比如智慧城市的打造上，地产科技也将发挥越来越重要的作用。据了解，目前国内在规划、、管理以及后续发展智慧城市等方面，均已有相应的实践和探索，行业不乏数字化程度不断提高的智慧楼宇、社区运营商、智能家居方案提供商、智能施工方案解决商以及智慧工地服务商等参与者的身影。

据李良介绍，目前国内在智慧城市的上，很多技术已经处于世界前沿，但不同参与方之间的撮合、磨合上仍有待加强。“这主要是由于目前缺乏一个能够让各个参与者一致认可的模式，而智慧城市的成功落地需要、传统企业、科技企业、研究咨询机构的高度协同，所以在执行过程中有很多螺旋式的过程。”

以邻国日本为例，其智慧城市通常由地产企业牵头，与企业共同推行。比如作为东京的首批智慧城市试点，“柏之叶”智慧城市的由日本最的房地产企业三井不动产牵头，并逐步将日立公司、东京学、日建集团等25家具有不同特点和专长的企业、团体吸引合作，吸纳土地拥有者和使用者一起组建“柏之叶城市设计中心（UDCK）”，共同商议、规划及。李良指出，这种模式值得国内借鉴。

标签：地产 房地产开发 房地产行业 李良 物业公司 毕马威

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