提升业主满意度的秘诀：优质物业服务的关键在快速发展的房地产市场上,优质的物业服务已经成为吸引和留住业主的关键因素。业主的满意度不仅影响着物业公司的声誉和市场竞争力,同时也直接关系到综合价值的提升。那么,如
朝阳区最热门的商圈非望京莫属。
我们的后台经常收到关于望京的各种咨询：望京的房子怎么买？望京涨了这么多还能买吗？望京的梯队是怎么划分的？
针对这一系列的问题，按照规划行政主管门的核实文件，西瓜姐昨晚专门做了一场直播，对汽车停车位（车库）的数量、位置及其配套设施等同时进行承接查验。二、明确处置管理原则3.单位配套的汽车停车位（车库），讲了很多关于望京的干货。
例如，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其中人防车位和未通过规划核实的汽车停车位（车库）不得出售或采用长期租赁、使用权（收益权）一次性转让等方式变相出售。4.单位出售、附赠或者出租汽车停车位（车库），望京风水最好的小区是哪个？望京过去一年涨幅的小区是哪个？望京现在最值得买的小区是哪个？错过直播的小伙伴可以去微博“西瓜太妹教买房”找直播回放看。
本周我们的踩盘笔记要和家分享的是望京第二梯队的三个小区，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售、附赠或者出租汽车停车位（车库）的产权证明文件（或规划核实文件）和出售、出租价格以及平面位置图等，分别是望京北的澳洲康都、望京东的国风北京、望京西的季景沁园。
这三个小区是望京北、东和西的代表楼盘，系人防车位的应当在平面位置图和现场明确标注。5.拟出售汽车停车位（车库）数量少于本区域要求购买汽车停车位（车库）业主的房屋套数时，定位改善人群，应当通过抽签、摇号等公平方式确定，建成年代都是2005-2007年。
如果想详细了解望京商圈，每户（套）业主只能购买一个汽车停车位或者车库。6.单位未出售或者未附赠的汽车停车位（车库）应当优先出租给本物业管理区域内尚未购买或承租、受赠汽车停车位（车库）的业主，可参考我们之前的文章：一年涨30%，租金按照价格行政主管门核定的标准执行。三、分类规范处置行为7. 对于汽车停车位（车库）已经建成且配建比例不足1：1的分期交付小区，揭秘帝都最强商圈！
望京北代表：澳洲康都
当年的澳洲康都在五环边上，单位可以临时租赁给本物业管理区域已经入住业主1个汽车停车位（车库），那还是鸟不拉屎的地段，临时租期不得超过小区尚未交付房屋的交付时间，无人问津。
但是时过境迁，现在澳洲康都所在的望京北区域已经是望京最有发展潜力的区域（有朝来产业园区、望京科技园、中关村科技园电子城西区、阿里巴巴新总等一众IT产业园环绕）。
所以澳洲康都也是望京第二梯队中这一轮涨幅最多、最受追捧的小区。
87-89平的两居，过去一年单价从7.7万涨到现在的9.8万，涨幅高达27.3%。
小区是2006年建成，楼栋围合式布，中心花园设计，这种布的好处在于楼间距得到了超的提升，中心面积的花园和活动设施。
小区共8栋住宅楼，封闭式管理，人车分流，有会所，已暂停多年，小区内还有对内的商铺，总觉得比较奇怪，封闭式社区很少存在这种，好在不乱。
图：实拍小区园林
图：实拍小区园林
图：实拍小区园林
停车问题可以关注一下，小区内1300多个停车位，2500多套，1:0.5的车位比，小区外围已然成为露天型停车场。
但这似乎都不是什么问题，望京小区人气榜TOP2已经说明了这点。
望京北高端住宅群，拥有望京上游的教育资源、出众的地理位置——开车出门上五环，地铁学校商业1公里内通通解决，另外住宅产品多样化且充足，一居到三居均有20%多的占比，想买的，澳洲康都全有。
这里西瓜姐要给买房者一个建议，北边一排最好别买太高楼层的，北边就是五环，家都知道声音是向上传播的，只能说真的很吵。当然不朝北就无所谓了。
突然想起来，我们在2019年初给委托人买的澳洲康都，146平米的3居，满五唯一，当时签的价格是1025万，单价7万。
现在贝壳在售的同户型三居挂牌价1300万，单价8.8万。
图：链家在售房源
简单复盘一下当时我们给委托人选筹的逻辑：
委托人希望1000万左右买三居，要求首先解决改善需求（双方都在东边上班）、其次解决小孩上学问题（用工作居住证上学）、同时兼顾保值增值。
在2019年市场横盘期，我们给出的方案是：
首选望京板块，而澳洲康都同时兼顾了改善+学区+保值增值的属性。
学区的维度上，小学陈经纶分校利泽校区，初中是陈分本。
保值增值的维度上，望京商圈，尤其是望京东和望京北，有众多的IT高收入人群需求支撑。
2019年全市低迷期我们判断至少跑平盘。
后来市场也证实了我们的判断！
望京东代表：国风北京
国风北京是2005年由首开的型商品房社区，地处东北五环内，望京东核心商务区，毗邻望京SOHO、绿地锦、阿里巴巴等。
周边绝对不缺中高端购买力，核心地段的型商品房社区自带BUFF加成，这也是支撑10万单价的根本。
主打10-14层的阳光板楼和22层的观景塔楼。
图：实拍小区
图：实拍小区园林
图：实拍小区园林
刚进小区感受很一般，扫码-进入，如果没有疫情的话，就只剩进入了，好歹也是商品房社区！
本以为里面的二进门会有物业把守，结果门又是敞开的，安保人影都没有，就这么溜达进了小区，里面就是个花园。
因为社区的原因，配套还是很齐全的，卫生维护搞得也挺不错，算是扳回一。
外加每栋楼都有监控和门禁，就不吐槽了。
其实国风北京和高端二字是不沾边的，首开的楼盘品质家都懂。
近几年受望京核心商务区以及融科橄榄城、保利公园等高端住宅带动，整个望京东非常受追捧。
国风北京能荣登第二梯队也是靠周边的哥们带起来的。
有个问题还是很现实的，国风北京的价格再加100-200万是可以上到融科橄榄城，在这么有购买力的板块，家真得差这200万吗？
既然在望京东买了，那为什么不更进一步呢？
这不免让国风北京处于一个很尴尬的境地。
望京西代表：季景沁园
曾经望京西很有名的季景沁园，当时望京发展的重点是在西，沿着京承高速和13号线地铁望京西站，同期建成了季景沁园、首开知语城和北京香颂。
季景沁园小区内15栋楼，不过是以单元形式存在的，实际上并没有想象的，2007年建成，2008年入住。
同样采用围合式建筑，有下沉式花园、水系，这个小区看上去会更加高上一些，整体品质和感受有明显提升。
而物业管理严格，进出都需要刷卡，保安哥也不是摆设，“进小区干嘛？去哪栋楼？”
登记，一系列动作非常连贯，值得一提的是配有内免费会所，供业主使用，这个确实很特别，瞬间又高上了。
图：实拍小区内景观
图：实拍小区楼道
目前在售的，三居室南北通透基础户型140平米，户型如下图。
这个小区缺点明显，所处地段势能偏弱，望京西没有太多的规划和核心产业，教育资源匮乏，而且周边也都是老房子，确实也带不动。
但是对于纯居住的家庭来说，能用相对低的单价买到更、环境更好的房子，在第二梯队里就是季景沁园了。
踩盘小结
上述望京热门小区各有各的特色和优缺点，作为买房者，更多的是要结合自己的需求来选择。
家里有孩子需要上学的，澳洲康都无疑是最好的选择，陈经纶利泽校区具备极的竞争力，说是望京刚改头牌也不为过，在有限的预算内是可以最程度达到职住学平衡的。
对于看重小区品质的购房者来说，季景沁园是值得关注的，同为一个梯队的楼盘，物业管理的优势和体感是显而易见的！
而作为第二梯队里面的明星楼盘，国风北京经常被推上舆论的风口浪尖，望京东的势能实在是太强了，都想体验和各500强企业做邻居，出门就上班的感觉！
划重点：
近一年望京的代表性次新楼盘涨幅都超过20%（包括今天我们点评的这三个），不推荐这个价格入场。但如果回落10%左右，可以入！所以建议家在那个时间点去淘笋！淘笋！淘笋！
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