也不要购买时代高架通车后，义桥的房价还有救吗？买房路

◎Tips：今日共3盘正在登记，房价低了，明细见文末

亚运会前，购房款会少很多。但是要注意的是，杭州将建成堆重交通工程。

于是乎，有些房子虽然价格很低，每隔一段时间，但购买后的问题会让你非常后悔。在这里，就会出现一批欢呼雀跃的居民。2022年伊始，给家提供一个买房避坑指南，最兴奋的无疑是义桥。

1月1日，那就是这5类房子，时代高架萧山段正式通车。一如早年德胜高架和秋石高架开通后的学城北、丁桥、崇贤、华丰等，即使价格再便宜也不要购买。第一，义桥和市区（尤其滨江）的距离，法拍房法拍房的价格低，也被缩短。

高架快速路让生活半径幅拉升，装修好，那些曾经边缘的刚需板块，地段也不错，摇身变成居住热土。

义桥会是下一个吗？会迎来房价租金的双双上扬吗？

01

本周一，高架开通后的首个工作日，我开车实地体验了一趟。

中午12时35分，从滨江区出发，因江南道施工，用时约10分钟抵达时代高架入口处。

上高架后，全程畅达。尤其过了冠山隧道，车流量很少，80码，都不带踩刹车。不到10分钟，就到了时代高架绕城南线出口，也是目前开通路段的最末端。

下口处右手边正是金域三江。由于后半程高架仍在施工中，需在地面上再开一小段，方能抵达江湾城。

这一段，恰恰观感极为一般。

施工的路面上，飞驰而过的车扬起片灰尘。高架两侧，还有量的新农村、农田掺杂其中。高架下方，还有一条绕城高速，横亘在眼前。

加上当天雾霾、能见度差，“结合”的氛围感十分浓烈。

不过，相比此前只能走地面，时代高架开通后，通勤时间实打实缩短了。以前至少半小时，现在最快10分钟上下。

不过中午的路况，不代表晚上也通畅。

当天晚高峰，就有众多萧山网友表示，时代高架堵爆了：“离义桥下口还有1公里，就看到了长长的红色灯光”；“晚上6点多，过冠山隧道用了45分钟”……

来源：萧内网

倒不是因为发生事故，纯粹是因为车流量，义桥下匝道口只有1车道（路面3车道），沿线又有多对匝道口未。全走高架不走地面，“千军万马过独木桥”，能不堵吗！

按计划，时代高架后半程（南延至戴村），预计今年4月完工。

或许到那时，路况会得到改善。不过参照秋石高架开通后情况，时代高架（除了沿线居民，还有走绕城高速的车辆）应该也通畅不到哪里去。

但至少，义桥的城市界面，会得到较改观。对外溢人口的吸引力，也会进一步增加。

02

时代高架开通后，众更关心的是，义桥楼市会否迎来新？

从目前看，租赁买卖市场，尚未有异动。

比如租金，江湾城80多㎡的三房一卫，简装不带家具，月租金2300元左右。带家具更贵些，能租到2800元左右。

“义桥80-90㎡的整租价格，基本3000元上下。过去一年来，基本保持不变。”中介说。

相比之下，过去一年来，义桥二手房价倒是跌了不少。

去年上半年，御景蓝湾、江湾城的80多㎡，贵的能卖到270万，但现在也就卖个250万上下。

价格的，是房龄最新的碧桂园东旭府，80多㎡三房一卫，只要200万。

绿都御景蓝湾、万科江湾城价格贵些，80多㎡的三房一卫、三房两卫，总价从225-250万不等，装修好的价格更贵。

御景蓝湾胜在得房率，89㎡的D户型跟E户型，赠送面积分别有约38㎡、43㎡；江湾城赠送面积虽一般，但84㎡也能设计出三房两卫，还带简装。

而且小区很，楼间距、入户堂阔绰，物管也不错，属于区域内品质很出色的次新房。

目前在售的一套中高楼层84㎡，房东报价250万。三房一卫的总价略便宜些，其中一套中间楼层的84㎡，报价225万。

不过，中介表示，义桥二手房价的跌幅，主要是因为增值税“2改5”。

房东们为了早点成交，主动让利税费优惠。但对买家来说，付出的实际代价，跟降价之前差不了多少。

03

那么问题来了，作为高架通车的直接受益者，现在没涨，未来半年义桥楼市能反弹飘红吗？

先说租赁市场，我的观点是：概率很小。

中介小哥告诉我，过去几年中，义桥房租只在2018年迎来过一次爆发。当时89㎡带软装月租，可达4000元左右。

不过那时，存在两个特殊原因。

一是，杭州正掀起史上规模最的征迁潮，闻堰和义桥也在其中。“财气粗”的拆迁户，对过渡租房这点小钱，自然不会吝啬。

二是，义桥可供租赁的“商品房”不多，绕城高速南侧，只有金域兰庭和御景蓝湾。

需于供，很快就推高了租金。但现在两个条件都消失了：征迁潮已是过去式，江湾城和东旭府两个新交付盘，更带来了超过3500套的房源。

于是，义桥租赁市场上的选择，瞬间就多了很多。

杭州贝壳网显示，目前御景蓝湾、金域兰庭、金域三江、东旭府和江湾城的整租房源，分别为131套、71套、64套、69套和60套。

若算上拼多多小单间，累计出租房源，轻松超过400套。

“看着两三千的租金不贵，但闻堰义桥的外来人口少、收入不高，也租不起，多数还是选择农民房。”中介小哥表示，这两年的租赁生意，非常难做。

那时代高架通车后，能吸引一批滨江上班族吗？

可能性很低。虽然租金差距高达一倍，但多数租客，更注重地铁等公共交通（开车也有成本，滨江也有农民房）。而与义桥息息相关的地铁4号线南延，迟迟未落定。

就算吸引到分滨江租客，也是“杯水车薪”，无法消化义桥的租赁市场，更何谈带动！

04

再说买卖市场，我认为：有一定可能迎来上涨。

原因很简单，义桥二手房的总价优势摆在这里。只要250万上下，就有极选择余地。

而与义桥直线约8公里远的滨江浦沿，光新房均价就要3万8；滨江区往西外溢的之江板块，暂无新房可售，二手房高达5万上下。

刚需是总价敏感型群体，几十万价差的诱很。时代高架一通车，多少能吸引一批外溢刚需。

但想要涨也很难，毕竟义桥的基本面很薄弱。

比如交通方面，除了一条高架，刚需最爱的地铁，依旧停留在蓝图中；没有型商业配套，日常生活只能依靠底商。

教育配套和医疗配套，更是缺乏亮点。

所以，倾向于配套功能的刚需，可能会选择综合条件更出色的区域，比如通地铁的富阳银湖、萧山南新城，甚至江东，尽管距离更远。

其次，义桥的挂牌量也不少。截至昨日，5盘累计挂牌量近300套。而过去90天，5盘仅成交27套。

算算时间，需要30个月才能去化完毕。

而且，义桥二手房价的上涨，还有一个前提：开年小阳春要如期而至。

在“全国一盘棋、上下一条线”的环境下，很难有城市或板块，走出独立行情，更多还是要依靠整体势。

05

但客观地说，无论租房还是买房，现在都是一个相对安全的节点。

经过一年的调整，全城包括义桥在内的二手房，都经历了一波洗礼。如今暖风四起，利好不断，至少不会出现继续跌。

租金更不用说，一年之中，春节前人员流动最，与房东的议价空间也最。

而且，类似义桥这样的刚需板块，生活成本比较低廉。拿停车费来说，每月租金只要100元上下。

所以，将义桥作为人生中的一个跳板，未尝不可。

如同当年的下沙、星桥、崇贤等板块，初入职场的年轻人，经济收入有限，先买一套过渡居住，待资金充裕再回到主城。

据说，金域三江已有50%业主，置换到了主城。

或许有人说，那是因为当时房价便宜，业主卖了有资本。其实，未来的义桥，理论上还有不错的想象空间。

比如，三江汇和地铁四期南延。至于能达到什么程度，只有时间能给我们答案。

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