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辛酸与无奈真相!昆明房价为何突然大涨?房产中

辛酸与无奈真相!昆明房价为何突然涨?房产中

在看到11月份昆明的房价数据之后,刷朋友圈时看到,很多人一片哗然。确实,曾帮我买房的一个经纪人发了一条消息,从昆明锐理发布的数据来看,“半年没有开单了,11月昆明商品住宅成交面积约44.67万㎡(3486套),不得不离开广州”。看了以后很心酸,成交均价约14917元/㎡。

相比今年10月,我微信他:为什么不再撑一撑?接下来怎么打算?他告诉我,昆明商品住宅成交面积环比下降了4.5%,门店解散了,但成交价格却上涨了12.4%。

如此的房价涨幅,房租都给不起了,引发热议也属正常。但昆明市场真如数据呈现那样,先回老家,已经回到量跌价涨的轨道了?关注房价之余,等过了年再说吧!这就是当下中介行业的一个缩影。每当楼市下行,或许,买卖双方在观望中过冬,我们只有从数据背后才能看到更真实的市场现状。

(一)11月昆明房价为何会涨?

我们先来分析11月昆明房价上涨的原因。

根据昆明锐理发布的各板块热度地图显示,11月商品住宅成交面积最多的是北市板块,达7.04万㎡,成交面积最少的是中心板块,仅卖出0.21万㎡。

在价格方面,11月中心板块成交均价,达25457元/㎡,空港板块由于其距离市区较远,且处于发展初期,整体售价不高,成交均价仅约7210元/㎡。

本文数据如无特别说明均来自昆明锐理/图源昆明锐理

我们结合昆明锐理11月各板块住宅的成交面积和价格,与10月进行对比可以发现,在纳入统计的12个板块中,仅有4个板块成交面积上涨,而成交均价上涨的板块有5个。

各板块数据两相对比,体现出两个极端:

一个是,中心板块虽然11月成交均价,但相比10月房价降幅最,每平米下降16194元,环比降幅约38.88%。

另一个是,滇池板块的涨。相比10月,滇池板块销售面积微降,但成交均价却上涨10183元/㎡,环比涨幅达103.82%。

昆明楼市/制表

虽然以上两个板块房价的一降一升,会有中和的效应。但滇池板块成交均价的幅上涨,客观上成为拉动11月昆明房价上行的主要动力。

从原因上来看,10月中心板块商品住宅均价拉高至4w+,主要是逸天峰备案所致(有存量房成交备案因素),而11月该板块未受到高价项目备案影响,价格出现回落。

至于滇池板块11月房价的涨,则主要是由于环滇项目恢复备案的带动,诸如华夏四季、中铁诺德山海春风、华夏澜台府等草海片区的高价项目集中备案,在原本基数较低的情况下,幅拉升了板块整体的成交均价。

因此,对于月度房价的涨跌,受客观因素的影响,在关注房价涨跌的同时,还要弄清楚其背后的原因,才能更全面的了解整体的市场现状。

(二)昆明哪里的房子最好卖?

结合前述房价的情况,我们具体地来看昆明主城区今年1-11月的成交情况。

今年前11个月昆明主城区共成交商品住宅564.82万㎡,相比2020年全年约866.67万㎡的成交量,减少约301.85万㎡,成交面积降幅约为34.83%。

虽然今年还缺失12月份的成交量,但按照当前每月约45万㎡左右的成交面积推算,今年全年的成交面积概率是达不到去年的水平了。

从原因上看,主要是受今年下半年以来市场变化的影响。从数据对比中有比较直观的体现:今年上半年的成交面积,占据前11个月成交总量约65%。

客观上说明,今年下半年,昆明市场成交量要比上半年差很多。

而我们从今年前11个月的单月成交数据和房价走势(下图)可以看出,昆明市场成交量自今年7月开始出现幅下滑,并持续低于50万㎡以下。

昆明楼市/制图

同样,商品住宅成交均价自今年6月出现下探之后,已连续5个月低于1.5w/㎡的水平。

当然,在影响房价涨跌的因素中,下半年客观存在前述环滇项目暂停备案的情况,但从恢复备案的11月份来看,昆明市场的疲态较难扭转。

尽管如此,从矮个里面找高个,还是不难的。结合前11个月各板块的总成交面积来看,官南片区是今年以来卖得最好的板块,也是目前为止成交面积唯一突破100万㎡的区域。

昆明楼市/制表

可以说,囊括双塔、官南、巫家坝、会展及三个半岛等区域的官南板块,撑起了昆明市场今年的成交量,成为了名副其实的置业热区。

值得一提的是,虽然今年整体的成交量不如去年同期,但也不乏成交有亮点的板块。比如,去年全年成交量仅有14.01万㎡的次中心板块,截至今年11月已实现销售面积18.13万㎡,是目前昆明市场成交面积唯一超越去年的板块。

从原因来看,主要是一环与二环之间新推项目增加所致。

结合市场来看,除了此前在售的隆盛府、华润中心、瑞鼎城、金泰国际三期、碧桂园龙腾世家等项目外,次中心板块今年纯新入市的项目就有泰玺荷樾、融创春城书院、融创路1979、俊发俊尚峰等,新盘供应量的增加,一定程度上助推了成交量的增长。

(三)昆明哪里的房子库存量最?

在商品住宅存量方面,今年11月昆明新增供应面积55.87万㎡,市场呈现出供于求的状态。由此,新增了约11.2万㎡的库存量。

根据昆明锐理统计显示,截止今年11月,昆明商品住宅存量面积达973.66万㎡,按照近一年的销售量折算,库存去化时间约1.45年(合约17.4个月)。

图源昆明锐理

而对照去年底昆明商品住宅约12.91个月的库存消化时间,截止目前,昆明住宅市场的库存去化周期增加了约4.5个月,销售时限明显拉长。

结合各板块的情况来看,存量面积超过100万㎡的板块有官南、北市、东南和呈贡四个板块。

有意思的是,与住宅库存面积TOP相对应的是,官南、东南、呈贡、北市等四个板块,也是今年以来昆明市场成交量靠前的板块。

意味着以上四个板块是昆明市场供需比较活跃的区域。

昆明楼市/制图

而以今年1-11月各板块的成交面积来计算存销比,得到的结果又不太一样。其中,中心板块的库存去化周期最长,高达18.8年;高新板块的去化周期最短,仅需1.2年。

相对而言,高新、东南、呈贡、北市等存销比较低的板块,去库存压力要小一些。对于购房者来说,意味着在销售层面后续让利的动机相对有限。

相反,诸如中心、世博、次中心,以及东市等存销比较高的板块,迫于销售的压力,促销的动力要更强一些。

总之,从各项数据表现来看,昆明市场比去年冷清已是客观的现实。在这样的市场环境下,疲于销售的房企,正为购房者打开入手的窗口。

时值年末,不知道有没有人听到,最近市场躁动的声音。

标签:房价 昆明 面积 板块 商品住宅



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