售金额亿元关于“432”，很多地产人还没搞明白真相！中南建

地产圈的老油条们，销售面积100.4万平方米。2021年1-11月，多多少少都听过5986、456这些数字密码，公司实现累计合同销售金额1828.3亿元，对432应该也不会陌生，同比减少6.3%；销售面积1351.8万平方米，当你看到432这几个数字脑海里第一反应弹出来了什么信息嘛？

“432”指的就是四证齐全、30%自有资金、二级资质；

它一般出现在房地产融资阶段，同比减少7.6%。建筑业务方面，是银行、信托公司对房地产企业发放贷款的红线，2021年11月，这条红线原来是可以踩的，公司新承接（中标）项目7个，很多资金违规流入房企用于支付土地款。

但由于近几年监管持续加码，预计合同总金额2.5亿元。2021年1-11月，没有金融机构敢再踩红线，公司新承接（中标）项目预计合同总金额204.1亿元，本文就带家简单学一下“432原则”，同比减少18.2%。其中，了解它的由来以及具体要求。

432的由来

“432”的要求最早要追溯2003年，新承接（中标）预计合同额1亿元以上的项目为南通海门CR20033地块项目总承包工程，因为2003年以前，市场秩序还相对混乱，房地产商在取得土地证之后，马上就可以申请抵押融资，的资金一分可以再去拿地，一分用于开工。

厉害的商甚至可以空手套白狼，先借流动资金贷款拿地，拿证后再抵押融资，持地待涨，这比前些年房企玩的高周转还夸张得多。

一言概之，就是套银行的钱来拿地。

与此同时，03年房价暴涨，出现了“房地产泡沫论”，因此也有了控制房地产发展速度的诉求。

2003年6月5日，《银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号），简称112号文，在这种背景下出台了。

来源：网

可以看到，这则通知主要是针对商以及购房者信贷需求的限制性规定。

其中，禁止商业银行以流动资金贷款及其他形式发放房地产贷，并要求房企自有资金投资比例达到30%，土地抵押贷款额度不超过评估值70%；

同时，规定了商业银行向商发放贷必须四证齐全，贷款不得跨地区使用，而且不能用于缴纳土地出让金。

这个时候，已经形成了432要求的雏形，但当时该规定还没有要求商达到二级资质，也未对其他金融机构（信托）进行房地产融资做出限制。

因此，一些资金不够的商便用土地抵押或股权质押的方式获得信托资金，封顶之后，信托计划结束，商再去银行贷款。

可惜好景不长，2004年6月24日，银监会颁布46号文《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》，要求信托公司也要遵守121号文的规定，必须满足432条件之后才能给房地产企业发放贷款。

2009年3月5日，银监会发布了25号文《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》对二级资质提出要求，申请贷款的商或其控股股东不低于行政主管门核发的二级房地产资质。

由此“432”的完整概念形成，正式成为银行、信托对商发放贷的基本原则。

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432的具体要求

432的核心主要是防止商空手套白狼、跑马圈地，同时也要防止工程烂尾。

我们常说五证齐全，指的是《国有土地使用权证》、《用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，而432原则里的“4”，则是项目在贷款发放时需要保证至少四证齐全，预售证可以稍晚些获取。

顺便把五证的用途及通俗理解也放出来，需要注意的是，432要求中的四证是有先后顺序的，没有四证中最后一证施工许可证，那就是非法施工了；

432原则中的“3”，指该地产类项目的项目总投资中，商项目资本金（也即自有资金）比例至少达到30%；

项目资本金，指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这分资金的任何利息和债务；

投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。

一般项目资本金比例要求不低于30%左右，《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发[2015]51号）中各行业固定资产投资项目的最低资本金比例规定：

房地产项目：保障性和普通商品项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

但目前无论是银行还是信托，分还是以30%要求为界限。

432原则中的“2”指该地产类项目的商或其控股股东至少拥有二级以上（包括二级）的资质。

按照2000年3月住建发布的《房地产企业资质管理规定》，商资质按照条件分为一级、二级、三级、四级，共四个资质等级。

2015年5月4日（住建令第24号）及2018年12月22日（住建令第45号）分别进行了修改，对经营年限、面积、建筑工程质量、专业人员数量等做出了明确的规定。

图表来源：锦城资本

二级资质是银行风险控制的底线要求，是为了保证资金投向的底层项目工程质量不会产生重风险，危害银行信贷资产的安全。

而就在今年11月，司法官网发布消息，住建发布《和关于修改〈房地产企业资质管理规定〉的决定（征求意见稿）》。

房地产企业资质一、二、三、四四个资质等级修改为一、二两个资质等级。二级资质对财报、年报以及专业资格人员的要求放宽。

从监管角度来看，由于没有了三四级，二级资质变得容易获取了，不排除未来的要求会从二级变成一级，或者增加其他方面的新要求。

当前房企陆续债务违约、暴雷，不能单纯归咎于政策调控、市场原因；最主要还是在过去，房企自身盲目扩张规模加杠杆，高负债、高杠杆、管理水平跟不上。

而随着目前行业的发展，监管机构对房地产行业逐步建立起越来越具体的监管原则，防范金融风险，这也是房地产行业走向健康的表现。

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来源：牧诗地产圈（mrthinkers）

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