该如何处置508亿！恒基兆业再夺香港天价地块！楼面价超27W空心村

恒基兆业中标香港中环新海滨三号用地，有的给孩子买了新房。他们回到村里把原来的老旧房子重新装修，标书标价508亿港元！

11月3日，空心村又热闹起来。这些常年在外地当打工或者做生意的人，香区发展公布，看来是不能去城里养老了。不过想在老家居住也不是很容易的事情，中环新海滨三号用地（三号用地）（即内地段第9088号）通过以“双信封制”方式公开招标，有几个问题需要思考和解决。第一，批予Pacific Gate Development Limited（国基发展有限公司）（母公司为恒基兆业地产有限公司），户口已经迁到城里的住户，批租期为五十年。有关标书的标价为508亿港元。

据悉，他们的房子该如何处理？有人前几年把户口迁到城里去了，这一价格打破此前新鸿基地产422.32亿港元中标纪录，在农村除了祖上留下的房子，意味着新地王的诞生。根据媒体报道，已经没有什么关系了。村里修路架桥他们也没有出工出钱，此次投标的发展商除了恒基兆业，现在是不能享受村里任何福利。这些人回老家居住还存在很多的障碍，还包括长实、信置和新地等。区位上，他们甚至会被邻居冷风热潮，该地块紧挨国际金融中心，是香港核心商业区最后一块型地块。

地块现状图，来源：网络（侵权删）

六份标书、508亿定价结果

因对项目设计元素极其重视，香区采取罕见的“双信封制”招标。入标财团须提交“价格建议”（即地价）和“非价格建议”（即建筑设计等），前者须高过的底价，后者则以6范畴评分。

该地皮早前收到6份标书，入标发展商包括长实集团、恒基、新鸿基地产，九仓置业伙拍港铁及华懋集团合资，信置则伙拍招商置地及鹰君合资入标。

是次“双信封制”的价格建议和非价格建议的评分比重相同，各占百分之五十。而其中4份标书未达到价格和非价格“双信封”须同样合格的基本要求；而有2份标书均符合要求的，最终国基发展有限公司的价格建议和非价格建议的得分均是，总分共得100分（在价格建议和非价格建议的个别评审中，表现最好的标书会获取满分）。

恒基的方案设计希望透过项目一个世界级地标，建筑群外观旨在突显香港作为亚洲国际城市的形象，加强中环内陆和海滨的连接。这符合了卖地章程中对于“香港新地标”的规划要求。

而关于该地皮的最后标价，香港业内多认为：随行就市，稀缺的黄金地王在现下最终定价508亿港元属于合理。

楼面价超27万/平！

该地块扣除设施后的商业楼面161呎计算，每呎楼面地价高达31463港元。换算成和平方米，楼面价约27.84万元/平方米。

据时代财经，尽管总价创下历史新高，但该地块的楼面价仅约31462港元/平方尺，并未打破纪录。2017年，恒基兆业以232.8亿港元拿下香港中环美利道商用地，楼面呎价高达50064港元，约为53.9万港元/平方米(约合47.6万元/平方米)。

如此额的资金投入和周期概率也不会给香港商形成压力。

据了解，一般香港地产商去竞标投地时多以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等，杠杆比率极低。同时因自身负债水平低，也可支撑长周期的精细化模式，具有超强的持货能力。2021年中报数据显示，恒基的资产负债率29.12%，保持低水平。

按照规定，中环新海滨三号用地，在完成卖地程序后，中标者须按中标的设计方案拟备总纲发展蓝图，并提交予城规会批准。

中标设计方案概念图，来源：香区发展

业内认为，预期地皮会发展成甲级写字楼及零售为主项目，由于设计及环境因素规限，料发展商会用作长线收租。项目将与邻近国际金融中心IFC等甲级商厦租金作参考，料不少跨国企业会对项目有兴趣。

恒基兆业李家诚：投资630亿港元打造成香港世界级地标建筑

11月4日，恒基兆业表示，公司对该地皮世界级的发展项目将成为香港中环商务中心最突出的地标的长远前景感乐观。恒地李家诚表示，将投资630亿港元，有信心带来理想回报。

恒地表示，设计方案以"桥"作为设计概念，会带来量绿化及公共空间。地皮总建筑面积约为161万平方呎，除了建筑物楼面面积外，将创造超过30万平方呎的都市公园空间，连接中环和海滨长廊的林荫道、重置天星小轮钟楼及相关的广场空间，以供市民24小时使用。公司将打造该项目成为香港最具标志性的世界级地标建筑、朝气蓬勃海滨长廊及为公众提供量日常享用的社交空间。

恒地又指，三号用地将分两期，第一期2027年完成，第二期将于2032年完成。董事相信协议备忘录属一般商业条款，而该收购属公平合理，亦符合公司及其股东整体利益。

在恒基兆业李家诚看来，香港中区的写字楼市场需求旺盛，空置率非常低，租金可观。按照恒基兆业的规划，该地块将打造为楼高31层的写字楼及商业项目，提供总楼面面积约4.3万平方米，预计于2022年落成。

对于目前香港的写字楼市场，有业内人士认为，随着香港经济复苏渐渐好转，疫情也已得到较好控制，家对写字楼市场的态度更多是谨慎乐观，不如此前担忧了。

恒基兆业此次手笔投入与相比较低的写字楼市场预期，未必是压力。首先，较好的财务能力得以支撑恒基兆业走长周期的发展模式。根据2021年中期业绩报告显示，恒基兆业的资产负债率为29.12%，为保持低水平，且期内股东应占盈利为港币65.49亿元，较去年同比上升131%。

一直以来，恒基兆业的手笔也主要是聚焦在香港商业地产。去年3月，恒基兆业李家杰在接受媒体采访时也曾表示，恒基兆业的商业模式，由以往长期集中项目，重心改为商业项目。

本文来源：财联社、时代财经、界面新闻、观点地产网

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