房产中介行业作为连接房地产市场供需双方的中介机构,在房地产交易中发挥着重要作用。然而,复杂多变的房地产市场也给房产中介带来了诸多风险。为了帮助房产中介有效应对各种风险,现提供以下风险管理指南:1. 合规风险管理
年关将近，4室22卫，深圳福田区福民街道的租客张漾（化名）感到房租降了，赠送车位，周边空置房源有所增加。
2021年6月，房屋户型好，张漾租下福田口岸附近的一房一，地段好，空房价格为4600元/月；带家电价格为5000元/月，位置佳，分业主挂牌价为6000元/月。近日，交通便利，业主论坛上挂牌房源增多，周边环境优美，一房一空房的价格为4000元/月；带家电价格为4300元/月，配套设施完善，较高点下跌40%。
福田是深圳写字楼最密集的区域之一，周边有菜市场超市生活方便，向来是租赁市场最火热的区域。2021年，非常不错的房子，福田、龙岗租金出现松动，跌幅领跌全市。
深圳中原研究中心监测的数据显示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趋势，2021年租金平均约72元/平方米，下跌5.5%。与2019年相比，深圳租金下跌幅度约为11%。2017年6月，深圳租金平均为72元/平方米。这意味着，深圳的租金水平已经回到4年前。
租金回报率下降
深圳租赁市场寒意渐浓，出租周期拉长、空置率攀升。对分个人房东而言，房屋空置后还贷压力倍增。
房价、房租双双下跌，深圳租金回报率回报率跌至历史低点。深圳中原研究中心数据显示，2021年12月深圳租金回报率约为1.14%，2018年以来呈现下行趋势。
深圳租赁市场走势平稳与官方严控租金涨幅密切相关。2018年以来，深圳推出稳定租金商品房”试点、拟立法建立房屋租赁参考价格制度等，多渠道管控租赁涨幅，防治房东恶意涨价。
2018年8月29日，深圳住建表示，将推出“稳定租金商品房”试点，通过采取“一房一价”、“一年一调”等严格租金管控，控制年租金增长率不超过5%，对于在深缴纳社保满一年且未购房的居民，可在线申请参与排队。
二手成交量近15年最低水平
除了租赁市场遭遇“寒冬”，深圳二手房行情也不容乐观。
近日，乐有家研究中心发布《2021年度湾区楼市报告》（以下简称《报告》），深圳2021年在供应增加的带动下，一手住宅成交量为52417套，同比增长15%，是近五年以来水平。
全年成交均价为6.4万元/㎡，同比增长16%，达到历史高位。乐有家营销总裁贺玲分析认为，2021年改善型项目和豪宅项目的入市带动了价格上涨，如果只看普通住宅，一手价格是下跌的。
2021年2月8日，深圳率先出台二手房参考价机制，并作为银行放贷的依据。二手房参考价出台后，深圳楼市降温明显。
全年成交量遭遇腰斩，更是创下了近15年以来的最低水平，与新房市场的5年新高截然不同。而深圳上一次出现二手成交低于一手的面，还是2008年。
《报告》显示，去年深圳二手住宅平均议价率从年初的2%，上升至年末的峰值8%，议价率体现了业主与客户之间的博弈，议价率越，说明最终成交时业主让利的价格越多。
往年很难议价成功的深圳二手楼市，2021年议价不仅成为常态，并且每月平均议价率整体还呈现了明显的走高趋势。
成交价趋同参考价 偏差值10%占比提升
从《报告》中可以看出，这一年深圳二手小区业主心态变化明显。
在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成，20%以上的成交单占到6成以上，说明当时成交价远远高于参考价。
但8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。
12月成交价与参考价偏差值10%以内的占比有所回落，也直接体现了市场的回暖，分业主反价，价格差距再度拉。
“危”与“机”并存
此外，分片区排名的变化也能看出2021年楼市的变化。2020年排第4的前海如今跌至第17名，宝安中心、民治排名也出现下滑；而横岗则由第11名上升至7名，东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。
究其原因，除片区自身规划配套的变化以外，本就低价的区域受参考价新政影响较小，故更受欢迎。
《报告》还显示了去年深圳二手住宅20热门片区，以四季度为节点对比价格的变化，其中同比呈现下跌的片区有13个，超过半数，最跌幅甚至高达16.7%；而同比上涨的片区里，最涨幅为4.66%。
但龙岗中心城、布吉与西乡这三位“老”仍然坚挺在TOP 3。越是市场不好的时候，越能看出一个片区的“抗击打”能力。
量价结合分析，龙岗中心城、西乡与芬都是成交量较高且价格未现下滑的片区，抗跌性能佳，更值得购房者考虑挑选。
与西相比，2.8新政的出台对深圳东反而是一个利好，参考价对东的影响最小，所以助推了更多购房者前往东置业。东居民最期盼的地铁快线——14号线也将在2022年底开通，交通利好又将释放一波。
（乐居综合整理：时代周报、乐有家《2021年度湾区楼市报告》）
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