物业管理中的法律风险和防范物业管理是一个复杂的过程,其中会面临各种各样的法律风险。作为物业管理公司,必须了解这些风险并采取有效的预防措施,以确保业务的合法性和可持续性。1. 合同风险物业管理公司需要与业主、商
有人曾调侃一些小区，虽然反反复复维修，说小区的房子还在销售时配备的都是保安都是一米八几的帅小伙，但一直没有“断根儿”。12月30号，交付房子时配备的保安变成一般年轻人，维修人员用电锤在地面上凿出一个洞之后，过个三五年配备的保安变成了中年人，量积水喷了出来。肖女士及所在楼栋业主不禁要问：地面积水从何而来？渗水问题又该如何根治？-01-雨过后 积水从墙体急促流出12月30号地面钻孔 量积水喷涌而出反复维修反复渗水 商接管引流眼前的画面记录的，最后时间长了小区配备的保安就变成了老爷。虽然这只是调侃，是2021年5月20号，但是仅仅从保安的逐渐变化就可以看出一个小区物业服务水平的好坏。绝分小区刚刚交付时都是崭新的，肖女士所在的10号栋负一楼正在维修的画面，绿化环境和小区的基础配套设施都非常好。但是随着时间的推移，当时负一楼通往电梯口的过道满是积水，随着各种因素的变化，为了防止积水流进电梯，特别是物业服务水平的差异，现场已堆起沙袋进行阻隔。时隔半年后，导致了很多小区不同的命运。有一些小区，肖女士再次反映，由于物业服务水平非常高，在物业公司的管理下小区一直可以保持比较高的品质，人们居住在这种小区生活会非常舒适。而一些小区由于物业服务水平差，可能过不了多久小区绿化环境和基础配套设施就变得破破烂烂，小区环境日益变差。
其实对于小区的品质的好坏，除了小区物业服务水平原因之外，还有些小区本身的质量问题和小区业主们自身影响。比如小区本身的质量问题，如果一个小区在建成之初品质就不好，存在各种各样的问题，就算有一个服务水平非常好的物业公司来管理小区，那么物业公司最多也就是治标不治本，无法解决小区的根本性的质量问题。还比如小区业主自身的影响，对于小区环境的管理也不能仅仅依靠物业公司，业主本身行为也非常重要。如果小区业主天天随地乱丢垃圾，在我小区里随意遛狗和胡乱停车，这会严重影响小区的环境，影响小区的居住品质。出于以上的原因以及资源慢慢过剩，十几年后，有4类小区或将沦为“贫民窟”？内行人已在悄悄“抽身”。
第一类小区：品质差并且物业服务水平差的小区
对于一个小区来说，品质是根本，如果品质差的话，就算后期有好的物业服务，也只会是治标不治本。因此，对于品质差的小区，以后随着时间的推移，小区的品质只会越来越差。
和小区品质一样重要的就是物业服务水平的好坏，对于一些物业服务水平差的小区，由于物业管理混乱，不仅业主享受不到好的物业服务，就如小区本身也会出现很的问题。现在小区的绿化环境、基础配套设施和平时的卫生和安全管理都由物业公司负责，如果物业公司的服务水平差，那么平时对于小区的管理就会非常混乱。比如小区绿化环境和基础配套设施管理不善，就会慢慢破旧不堪，还比如楼栋的机械设备，如果维修保养不好，就会加速老化损坏。一旦小区的这些基础配套设施和机械设备出现问题，不仅居民们平时居住会不舒适，严重时还会影响居民的正常生活，甚至会出现安全事故。因此，对于品质差并且物业服务水平差的小区，未来会慢慢不受人们欢迎。
第二类：房龄高或者品质差的高层住宅小区
随着时间的推移，一些房龄比较高和一些品质差的高层住宅慢慢暴露出了很多问题，比如房子主体出现质量问题，比如楼栋外墙的墙皮或者保温层脱落，还比如电梯、自来水加压设备和消防设备等等出现质量问题。
对于这些高层住宅，一旦出现质量问题，不管是机械设备还是房子本身，其维修或者更换的成本都会非常高。由于高层住宅需要机械设备同时运行才能保证居民的正常生活，一旦这些机械设备出现问题，就会影响居民的正常生活。由于维修高层住宅的成本非常高，所以对于房龄高和品质差的高层住宅，随着问题越来越多，这些高层住宅的居住成本也就会越来越高。并且由于问题增多，不仅居住不舒适，还会存在安全隐患。因此对于一些家庭条件好的业主，就会选择搬离出去，这会导致维修基金越来越难收取。一旦高层住宅出现无钱维修的情况，这些高层住宅小区的居住环境就会越来越差。甚至有人说，以后品质差的高层住宅老化之后，可能成为新的“贫民窟”。虽然这种说法可能有一些夸张，但是也足以说明这些高层住宅老化之后居住环境有多么差。
第三类：城市远郊的小区
对于城市远郊的房子，在2016年房价涨的时候，由于全民投资房产，这让价格便宜又不限购的远郊楼盘过热起来，房价很快走出了翻倍行情。但是家也都知道，购买远郊房子的人都是为了投资，根本就不是为了居住。而随着对房地产行业不断进行调控，现如今很多城市远郊楼盘的价格下跌都很厉害，甚至不少楼盘价格跌回了2016年的价格。但是在这里，并不建议购买远郊的楼盘，因为随着楼市调控政策的持续不断，远郊的楼盘只会越来越不受欢迎。
现如今分人买房都是为了自己和家人居住，就算刚需买不起市区的房子，最多也就买郊区的房子。这是因为郊区的房子在交通上还会方便一些，短时间郊区也会慢慢发展起来。而对于远郊的房子，由于距离市区太远，不仅交通不便利，基础配套设施也非常不齐全。所以对于刚需来说，居住在远郊上下班不方便，生活也不便利。虽然很多投资客说远郊也会慢慢发展起来，但是那可能是十几二十年以后的事情了。因此，在“房住不炒”的环境下，远郊的房子不建议购买，买了以后就很难出手。
第四类：房龄高、品质差非常差的“老破小”小区
随着老旧小区翻新改造工程完工，很多以前不受人们欢迎的老小区也将重获新生。特别是一些老小区还可能在旧改过程中加装电梯，居住品质会提高很多。但是在这里，对于房龄高和品质非常差的“老破小”小区，就算是旧改工程完工，也不建议购买。其实这是因为房子本身的质量和品质是根本因素，旧改工程也只是治标不治本，无法彻底解决这些问题。
对于房龄高品质非常差的老房子，会存在各种各样的问题，甚至还会有一些质量上的问题。因此就算旧改工程完工之后，以后居住在这样的房子里还会面临各种各样的问题。对于这样的小区，很多条件好的业主都会慢慢搬离出去，然后将房子出租出去。随着小区租客越来越多，人员来往就会越来越复杂。到那时，这样的小区不仅居住环境和居住舒适度比较差，并且还会存在安全隐患。
现如今，不仅新房市场出现库存不断上涨，房子越来越难卖的情况，就是二手房市场也是二手房挂牌量不断激增，出现了严重的供于求的问题。根据笔者所了解，现在很多投资客都在卖掉自己手中品质比较差的房子，准备卖掉这些品质差的房子再去购买品质高的中高端住宅。可以看出，随着购房逻辑的转变，现在很多懂行人正在悄悄“抽身”。
在笔者看来，在过去几十年来，随着人们经济条件的好转，人们生活水平越来越好，对于衣食住行的要求也越来越高。因此，随着以后房价慢慢回归合理水平以及人们经济条件的提升，人们对于居住品质的要求自然也会越来越高。所以，随着人们品质的改变，以后一些品质差的房子依然会慢慢不受人们欢迎，其价值自然也会慢慢降低。
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