物业投资的常见误区物业投资是很多人追求的财富增值方式之一,但在实际操作中,也存在着一些常见的误区。作为一名资深的投资顾问,我总结了以下投资误区,希望可以帮助您在物业投资的道路上更加谨慎和明智。一、过于追求高
“这个时候，卖资产有人接盘，是一件幸福的事。”
一家出险房企华南区域负责人告诉@深圳楼市热线。
这两天，出险房企转让旗下资产股权、国企央企接盘项目的消息越来越多。
被收并购项目，有的属于巨无霸项目。短短一周内，包括恒、融创、世茂、中南、雅居乐等5家头房企，均成功将分资产转让予国资，累计金额达百亿级。
看来，要来真的了。
01
中海出手，亚运城“改姓”
广州亚运城，打响了央企并购出险房企项目有影响力的“第一”。前天，“广州亚运城”项目股权被两次摆上货架，中海宣布接盘，总交易金额近37亿元。
我们把时光拨回12年前，这是一个地产界难忘的镜头。2010年9月25日，广州亚运城产品发布会在广州剧院隆重举行，当天，@深圳楼市热线以纸媒的身份也在现场。
这场让全国百家主流媒体云集的发布会，最的亮点是最具实力的房地产发展商组合首次携手登台。
镜头上，时任富力地产联席董事长李思廉，雅居乐集团董事陈卓林、碧桂园董事杨国强、世茂集团董事副兼执行董事许世坛以及中信地产财务总监吴岚一致面露笑容面对媒体。
此前，应该还没有如此强的CP组合在一起玩这么的巨无霸项目。就连当时基本不在公开场合露面的杨，当日也款款而谈。
作为亚运城项目联合体的发起者，富力地产董事长李思廉曾表示，亚运城是一个前无古人的项目，再也找不到这么漂亮的项目。
雅居乐董事陈卓林：人生能有多少次机会，参与这样一个项目的。
碧桂园董事杨国强：李思廉跟陈卓林对亚运城商议很久了，我想听他们的没错，所以加入了这个项目。
世茂集团董事副兼执行董事许世坛：世茂地产是抱着学的态度，参与到亚运城项目的中来的。
中信地产财务总监吴岚：中信对亚运城很有信心，不是一个暴利项目，但绝对是一个很有成就感的项目。
当时的项目给到媒体的新闻通稿这样表述：这对于广州房地产乃至房地产而言，是一个具有标志性意义的时刻。
作为曾经取得“全国总价地王”桂冠的广州亚运城项目，曾经发挥广州亚运会运动员居住配套亚运村的功能。
2010年广州亚运城在亚运会开幕前一个月开盘，一期由合富和易居两家同时在花园酒店和富力盈信厦开卖。由于销售场面火爆，导致花园酒店卖场临时叫停，富力盈信厦卖点也非常火爆，当天几乎卖光，平均价格为1.2万一平。
集合了五家头房企联手打造的亚运城，尽管12年来住宅涨幅一般被诟病，但仍然不影响其销冠称号，因为量太了。
十年后，@深圳楼市热线在广州工作的小伙伴曾旧地重游，广州亚运城已经是一座超级生活城了，在广州，番禺果然是最适合造城的地方。
广州亚运城项目位于广州市番禺区石楼镇，项目是一座商住混合式综合盘，总建筑面积约为585万平方米。
诚然，含着金钥匙出生的亚运城是一个好项目，但也是一个命运多变的项目。我们来复盘一下亚运城的股权变化时间表：
2009年12月，富力集团、雅居乐、碧桂园联合体以总价255亿元摘得广州亚运城地块。
2010年6月，先后引入世茂集团、中信地产，正式组建广州利合房地产有限公司作为项目主体。
2010年9月，举行产品发布会，宣布项目由中信地产负责融资，富力地产负责报建规划，世茂集团负责设计，碧桂园集团负责工程及物业管理，雅居乐负责营销。
2016年，因中海地产并购中信地产，亚运城项目正式纳入中海版图。
2016年，富力地产退出了该项目的，彼时由世茂、碧桂园、雅居乐、中海四家平分该项目股权。
当时李思廉在业绩发布会上曾回应媒体，“由于项目股东太多不是很好，在合适的时候退出是比较好的选择”。自此，富力掀翻了亚运城友谊的小船。
富力退出亚运城后，亚运城项目股东方由五家变成四家：世茂、碧桂园、雅居乐、中海（原中信），世茂和碧桂园将会成为亚运城新的操盘方。
在世茂和碧桂园负责操盘之后，采取了比较高调的销售模式，一度平静的亚运城销售回升。目前，该项目住宅单位售价均价2.9万元/平米。
如今，历史再次改写。
1月24日，雅居乐和世茂先后发出公告，分别向中海出售亚运城持有的股权，中海接盘。此笔交易，被视为面临流动性危机的两家房企，正式开启了将旗下优质资产上架解困模式。
而作为接盘的央企的中海，对于自己操盘多年、再熟悉不过的亚运城一一笑纳。
比较有娱乐的是，前两年中海还在自己参股的亚运城旁，拿下一块住宅地块，即左岸澜庭项目，项目入市的时候销售上一度和亚运城硬抗，成为趣谈。
业内人士透露，对于中海而言，如果合作项目股权被低价出售，出于保障国有资产的的需要，还不如自己出手拿下会更好。
如两笔股权交易顺利完成，中海地产将持有的亚运城股权上升至73.33%。尽管12年来约347.3万平建面的物业已经售出，但亚运城剩余的可货量仍然惊人。
雅居乐和世茂选择此时转手，肯定是考虑到亚运城的效率比其他项目高。
用当年发布会上凤凰卫视主持人胡一虎的话讲：我们都是历史的参与者。
亚运城的故事讲完了，在这里，要祝福雅居乐和世茂，也同时祝福中海，以及买了亚运城的业主。
02
加快处置资产，
自救为上
昨天，世茂加快处置资产的消息，也刷屏了朋友圈。
据澎湃新闻，该公司将能交易的36个项目做成推介资料进行推广，以推进销售，合计报价超过771亿元。
其中，湾区含金量的城市深圳，也成为世茂的另一个主战场，世茂把深圳地标项目深港国际中心也摆上了货架。
深港国际中心项目系世茂2017年以239.43亿元的价格竞得。最初规划野心很，将一栋超过632米的上海中心的700米超高层地标，此后降至600米。
图源：观点地产网
世茂深港国际中心不是一个普通的商业项目，还是深圳承担深港两地合作发展的项目之一，总投资达500亿元，所以引进战投应该是概率。
项目总建筑面积136.45万平方米，配置有5栋商务写字楼，约30万㎡ 的型集中商业；该项目总货值629.04亿元，已售84.25亿元，剩余货值544.79亿元。
据《每日经济新闻》报道，这份近日已在业界流传的待售资产包，包括世茂旗下位于全国各地的37个项目，其中上海10个、北京3个、湾区2个、长三角9个，其他地区13个。资产包中还包括之前已经公告出售的广州亚运城项目和上海虹口黄浦路未地块，而此前已经退房的世茂上海浦城路项目也在其中。
著名的网红酒店上海佘山深坑酒店对外报价为22.5亿元。
澎湃新闻报道，除了世茂深港中心之外，世茂重庆中心地标群、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂环球金融中心以及上海世茂深坑酒店等地标性建筑均在出售之列。
一业内人士不禁感慨：这是他迄今为止看到的房企收并购货架上质量最好的资产包之一。
目前世茂回应，已开启旗下一二线城市优质经营性资产处置。截至发稿，世茂目前已处置内地资产的总金额约为63.255亿元，再算上香港西九龙项目，出售资产的总金额约80.2亿元。
2019年是世茂的高光一年，这一年世茂开启了“买买买”，当年内完成的收购交易所对应的权益货值超800亿元，成为仅次于融创的“并购黑马”。但是世事难料。
“债务关系相对简单、未建未售、一二线城市、股权单一的项目，会成为房企收并购的主力方向。”一位头房企投拓人士如是说。
而近日处于风暴中心的恒董事的新变化，也引发坊间猜测。新入董事会的成员为专门从事不良资产处置的信达高管，既是对住建会议及广东工作报告精神的响应，也有利于进一步化解债务风险。
再给一点时间，等待化腐朽为神奇。
03
越来越多资产摆上货架, 吃的下吗?
在央行银保监会发文鼓励并购出险房企优质项目，地产为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”，“并购贷”不计入三道红线等背景下，在政策不断鼓励、加持之下，中海、华润等央企以及分地方国企也已经开始出手。
驰援幕，已经开启。
2022年第一季度，是地产行业海外债到期的高峰期。
早前被传闻的9家央国企被要求驰援11家出险房企场面，如今似乎在一一呈现。还有，银行已做好房地产并购贷款等业务的额度安排，意思是银行还负责提供弹药。
不过，面对如此庞的出险资产和新增债务，央国企们自身的承载能力如何？接下来，就看谁接盘的实力最、余粮最多、金融机构提供的弹药最给力了？
从目前21家央企房企中，知名度的当属保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口四家。
除此之外，区域性的地方国企或许会成为主力，以及一些优质民营头房企会加入收并购战，特别是后者，我们觉得对市场的作用更。
信心，更多来自于市场。
此前据第一财经的报道，国企央企和信用状况较好的房企，对于收并购依然态度谨慎。
原因很简单，央企“退房令”仍在。
当时，国资委要求不以房地产为主业的央企，都要退出房地产，仅保留16家以房地产为主业的央企。后来，16家增加到21家。
而且，两年多前（2019年）还专门发文件，参股也不行。
最近的一次是2020年12月，央媒《经济日报》别发文阐明了持续推进“退房令”的两原因：一是央企跨主业进入房地产，加剧房地产泡沫风险和金融风险；二是有利于集中资金发展高新技术，解决“卡脖子”难题。
所以说，全寄望于央企国企当“白衣骑士”，不现实。
根据央行和银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，接盘方式要按照市场化方式进行。
我们的判断是，可以带个好头，但不可能兜底。其他头民营房企，也要加油。
还有房企的预售资金监管问题，有没有松绑可能。
如果不变，为了补充流动性，民营房企处置资产的力度可能还会更，到时候市场中需要的驰援接盘资金则更庞。
我们乐观在政策和市场之间，终究会有一个平衡。
春节快到了，新年新气象！
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