原始报告美的房地产扩张和财务平衡

意见指数最近，房地产企业的融资环境有所改善。保利发展和金地集团率先完成中期票据发行，发行金额分别为25亿元和15亿元；此外，蛇口招商、中建发展集团、珠江实业等公司均已发布融资说明书。此外，据报道，碧桂园、龙湖、，美的房地产等公司也计划在不久的将来在银行间市场注册发行债务融资工具，边际改善房地产企业的融资环境。从上述公司的情况来看，财务状况良好、信誉良好的公司融资率先反弹，美的地产在向“千亿”规模扩张的过程中保持了稳定的利润率，并坚持采用稳定的债务处理方式，同时降低负债压力，低调扩张进入千亿规模的房地产企业行列，在千亿规模的房地产企业中，美的房地产显得相当低调，原因是一方面，在规模化的道路上合作项目相对较多，这在一定程度上削弱了单个品牌的影响力。美的房地产2020年财务报告显示，其通过其子公司和合资企业拥有321个房地产项目，其中89个项目由合资企业持有，占总项目的四分之一以上。另一方面，美的房地产往往位于新的城市区或非核心地区，这与碧桂园的布策略相似，但项目数量较小。以一线城市为例，美的目前在广州的四个项目均位于远郊的南沙区，其在上海的项目也位于远离中心城区的崇明区。据资料显示，美的地产于2004年，起步于佛山，并在一段时间内继续培育珠江三角洲地区。直到2010年，美的房地产在全国范围内展开布，覆盖珠三角、西南、长江中游、长江三角洲和华北地区。2016年，美的房地产开始区域深度培育和规模扩张。当年，合同销售规模同比增长近一倍，达到206亿元，然后继续以每年200多亿元的速度增长。2019年，合同销售额达到1012.3亿元，正式进入“千亿”行列。数据来源：企业公开信息、查看指标整理。从销售额的区域分布来看，美的地产近年来在珠三角和长三角经济区保持了销售额过半的结构，并不断加在长三角的布。2018年，广东、江苏、浙江三在美的房地产销售业绩中排名第一、第二和第四。到2021中期，江苏的销售额超过广东成为第一主力军，广东退居第二，利润持续性和区域深度培育，美的房地产的土地收购实力与其不断上升的销售额相当。近三年来，通过招拍挂取得的建筑面积已超过500万平方米。由于今年市场变化，美的房地产前10个月的征地量为368万平方米，仅为去年的60%。数据来源：flush Ifind，view index排序。同时，区域布的差异也相当明显。珠江三角洲经济区的征地率保持在20%以上，而长江三角洲经济区的征地率持续改善。近年来，长江经济区中游的土地储备一直在减弱。截至今年10月，美的地产尚未在该地区取得土地根据美的地产今年中期报告中的相关信息，其在长江中游经济区的土壤储量约为720万平方米。基于美的房地产审慎的土地储备策略，这一数字在未来可能会下降数据来源：flush Ifind、意见指数排序随着土地储备结构的变化，美的房地产的土地成本也在增加。根据flush数据统计，美的地产2018年至2020年在公开市场上购买的新土地平均楼面价格分别为4264元/平方米、5612元/平方米和7388元/平方米。到今年10月，这一数字继续上升到8182元/平方米，利润也有所下降。2020年，美的房地产毛利率同比下降9.41个百分点，净利润率下降1.33个百分点。与毛利率和土地成本的波动相比，净利润率尤其强劲。数据来源：企业公共信息和意见指数排序。事实上，除了公开市场征地外，美的还采取了多元化的扩储方式。例如，积极稳妥地推进城市更新项目，主要与拆迁安置周期相对较短、改造速度较快的老工厂、老工业区等项目合作，以降低征地成本，保持合理的周转效率，截至2021上半年，美的房地产累计承包土地存量1844万平方米，折合面积287万平方米，相应商品价值约380亿元。今年下半年，需要折算的商品价值约为143亿元；同时，近80%的项目位于珠江三角洲，债券市场表现良好，降档之路面临压力

美的地产在保持销售规模、积极拓展土地的同时，表现出较强的财务控制能力。今年年中，它跨入了红线，这是一个黄色等级的企业，但债务规模没有明显增加，非控股权益的增长率也比上期有所下降。如果年底能够保持非控股权益的稳定，美的地产的减债路径应该相对稳定。同时，美的地产今年年中的平均融资利率比去年年底下降了0.41个百分点，为4.92%，其中，银行等贷款加权平均实际年利率下降0.28个百分点，而上半年发行的商业房地产抵押贷款支持证券的利率为4.5%，进一步降低了整体融资利率，在美的房地产现有的14家公司债券中，有6家息票率高于5%，只有2家息票率高于6%，3家息票率低于4%，这在民营房地产企业中更为突出，值得注意的是，虽然今年上半年美的房地产净负债率较2020年底下降了21个百分点至58.2%，但现金及现金等价物增加了47.6亿元，同时合同负债也增加了55.6亿元，扣除预收款项后的资产负债率为74.7%，仅下降1.4个百分点，因此，美的房地产要在未来市场低迷时保持销售稳定，提高收款效率，同时完成负债的“降档”，仍不容易。原始报告对数字敏感，追本溯源，解读房地产的深层背景。致力于实践，揭示行业整体发展规律

标签：美的置业 房地产企业 融资

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