科楼市讲义22.6亿元！吃掉中南服务，华润万象生活收购“治病？”草坪就

摘要：此前营收同比增速持续下滑，都有「疯狂建学」的冲动。冲在最前面的，以及……（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|

鱼吃小鱼的时代来了。

2022刚开年，要数深圳——深圳的「十四五」规划提出，佬华润的存在感很高。先是月初，至少要筹建六所学。学有什么用？过去，华润万象生活10.6亿元要收购禹洲集团旗下禹洲物业服务全已发行股本；

接着临近年关的1月20日，我们的关注点主要是学可以培养更多人才；现在，华润万象生活又官宣，我们要意识到，计划收购中南服务全股权，学是「产学研」链条上的关键一环。其实这一点很好理解，收购代价不高于22.6亿元。

敢于在周期底频频出手，看看斯坦福学就明白了：没有斯坦福，杠杆地产觉得都是真的“勇士”。同时也不禁让人想了解，就没有硅谷。所以，华润万象生活，现在无论新建一所学，到底有多“壕”？

1、亮眼背后

时间退回到2020年8月26日，还是已有学新建一个校区，彼时正式物业股上市的期，华润也不例外。2020半年报发布当天，华润置地对外发布：正考虑分拆物业管理和商业运营服务独立上市。

5天以后的8月31日，华润万象生活便向港交所递交招股书；

11月8日，华润万象生活通过港交所聆讯；

12月9日，华润万象生活在香港联交所主板正式开卖，发售定价22.30港元每股。这距离其放风上市才3个多月时间，速度堪比坐飞机。

再想想2次招股书都失效的禹洲集团物业“禹佳生活服务”，真是让人唏嘘：血统不同、规模不同、质地不同，两种迥然的结。

华润万象生活官网显示，其商管业务聚焦高端与品质购物中心赛道，其中“万象城”、“万象天地”、“万象汇”商业产品线；物管业务重点布住宅、城市公共空间、写字楼及产业园核心赛道。

背靠母公司世界500强华润集团，华润万象生活在物管领域也是妥妥的佬。

截至2021年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.36亿平米，提供商业运营服务的购物中心及写字楼建筑面积约840万平米。

营收方面，最新2021半年报显示，其2021前半年的增速还可以。营收40.14亿元，同比增长28.09%；归母净利润8.06亿元，同比增长138.07%，毛利率32.3%、净利率20.07%也处于历史高位。

现金流方面，华润万象生活2021上半年的现金及现金等价物有124.57亿元，也处于历史高位。融资活动产生的现金流量净额略显逊色，为-1.96亿元。

虽然2021年报还没出，但从半年报里，杠杆地产隐约可以感觉到2021年的华润万象生活是元气满满的。

2、此前营收同比增速持续下滑，以及……

如果把时间线拉长，按年度来看，情况似乎又有点不一样。

比如营收同比增速，如下图东方财富数据显示，2018年-2020年这三年里，华润万象生活的该项数据呈阶梯状下滑，虽然2021上半年恢复了一些，但离高峰期的40%+增速仍有距离。

归母净利润又是另一番情况，如下图，3年间波动较。2018年为8.9%，2019年降至-13.7%，2020年回升至124.07%。

此外杠杆地产也发现，佬如华润万象生活，现在无论新建一所学，也没能逃过母公司依赖症的商管企业“通病”。

以其中的物业管理业务为例，2021年中报显示，其在管住宅及其他非商業物業建筑面积里，华润置地的为8683.3万平米，占当期总面积1.22亿平米的71.3%；对应收益13.15亿元，占当期总收益17.36亿元的75.75%。

另外值得注意的是，如果用收益除以在管建筑面积，可以得出华润万象生活来自华润置地的每平米收益为15.14元，而来自华润集团与第三方商的每平米收益为12.03元。

目前来看，物业管理仍是华润万象生活的头业务，2021上半年总营收17.36亿元，占总收入的43.2%。

商管方面购物中心算是主力军，但最近似乎有点“不给力”？2021上半年营收9.33亿元，较去年同期下降7.2%，占总收入的23.2%。

要知道2020年上半年，正是黑天鹅肆虐最严重时间点，商管的生存情况本来就不好，2021上半年正常来讲这块应该是高增速才对……

对此华润万象生活2021年中报给出的解释是：自二零二零年下半年起，购物中心物业管理服务的收入模式改为酬金制，去年同期购物中心物业管理服务的收入模式为包干制，因此收入较去年同期有所下降。

3、收购“治病？”

总的来看，华润万象生活还是得靠提高物管方面的增速来夯实地位，在杠杆地产眼里，这块业务最值得改进之处可能就是对母公司的依赖。

如今佬房企的增速都在变慢，倘若过多依赖母公司的增量来给自己的增收，以后增速情况恐怕不容乐观。

最近正值百强房企2021全年销售额发布期。按照机构数据，2021年百强房企全年销售额12.6万亿元（杠杆地产提示，涉及房企项目合作有重复统计），同比下降3.2%，销售面积8.5亿平米，同比下降9%。

华润置地的情况还好一些，2021年的销售目标为3150亿元，最终完成3158亿元左右，完成目标略多一点。但这个增速也无法和往年相提并论。

收购是个好办法。尤其在如今市场底，正值低价买入时机。

此前浙商证券致统计，华润万象生活如成功收购禹佳生活和中南服务，预计将获得新增在管面积6910万方，潜在交付面积4989万方。

华润万象生活总裁喻霖康曾表示，2025年前要在管面积要达到4亿之上，运营购物中心150个左右，力争做商管赛道第一。难怪开年如此动作啊。

华润的频频动作也让市场猜测，2022年将迎来房企的并购年。的确如今政策也给力。

而有些房企则该焦虑了。据乐居财经不完全统计，截至2022年一季度末，上市房企共有33只存量美元债券到期，发行总额150.35亿美元，债券余额为139.04亿美元，涉及27家房企。

谁会成为下一个“断臂求生”的呢？

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标签：华润万象生活 中南服务 收购 地产 华润

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