城市的公寓前半年暴涨，后半年大跌，物业股怎么了？新店推

作者 | 深鹏

一年前，让整个房间显得更气。卫生间内则采用了水磨石纹理的瓷砖，物业股很烫；一年后，并且简单做了和淋浴房的隔断，物业股还是很烫。

只不过，干湿分区后清洁起来也更加方便。厨房连接着阳台，前者的烫，空气对流，是热得发烫，平时做饭时还可边欣赏城市风景。住什么样的房子，而后者，决定了你想做什么样的人。优e家给你一个自主空间，是烫手山芋。

周五，可以随心定制专属自己的家居风格、室内装饰，港股的物业股成为跌幅较惨的概念板块之一，甚至独立特行的百变功能，在地产股普遍反弹的情况下，你的家当然你做主。我坚信，多数物业股却没有迎来同步的回暖。其中世茂服务还一度跌超过10%，每个人都不该漂泊每个人都值得“寓”见更好的生活我们来到这座城市不是为了蜗居更不是为了漂泊我要给自己无限的可能优e家连锁品牌公寓面向全东莞收购房源合作方式：投资直营，尾盘虽然有所回升，但跌幅依然超过6%，银城生活服务、时代环球集团等也均跌超了4%。

今年上半年来，物业板块走势还一度异常强势，但下半年开始就伴随着地产行业的跌跌不休而持续重挫，其中个股跌幅超过30%的不在少数。

就拿周五跌幅最的世茂服务来说，这只股票在2020年10月，物业股最受追捧的日子登陆港股，之后的半年多时间，股价扶摇直上，成功翻倍，但随后半年，又火急火燎地跌去超过80%，并持续创出历史新低，如此起落，令人纠结。

从香饽饽，到倾巢覆乱，我们不仅要问，物业股到底怎么了？

01

兴也地产，落也地产

说到物业的商业模式，很简单，主要两块，一块是传统的收物业费，然后给业主提供物业服务，另一种就是在所服务的社区挖掘增值服务。

不过，不管是哪一种商业模式，最底层的支撑都一样，核心的指标还是物管面积，存量的物管面积是现有盈利的保证，新增面积则是业绩增长的保证。

几年前，物业股被追捧，看似很突然，但其实也是顺理成章，逻辑不外乎下面这几点：

第一，从需求上看，物业需求的刚性很强、持续性也很强，打扫卫生、环境维护这些事情虽然很琐碎，但却是不能没有的，加上现在普遍是住宅小区的模式，公共区域会非常多，让业主自己去维护不现实，这些工作只能由物业去做；

第二，从供应上看，房地产经过近20年的发展，存量楼盘已经非常可观，规模效应已经显现，且新房当时仍然在高位运行，每年的竣工面积有保证，新落成的房子越多，对物业的需求也就越强劲，而的物业公司多都来自型房企，房企的楼盘自然会给到自己的物业公司管理，这就保证了物业公司管理面积的来源。同时，物业也被认为是后房地产时代，房企最好的出路之一，很多房企尤其是型房企非常重视这块业务，纷纷给予资源倾斜，抢跑该赛道；

第三，从成本、盈利上看，物业服务这门生意的现金流非常好，而且基本无需考虑诸如研发、生产、物流这类重资产的成本，只需要配备相应的人员即可，工作流程、管控上也会较为简单；

第四，从未来的增长模式上看，随着物管面积的增加，以及群众对美好生活的追求，越来越多的增值服务将被出来，成为物业公司的第二增长曲线，也是最的讲故事来源。

一切都很美好，未来似乎触手可及。资本市场也似乎如梦初醒，发现了物业公司的价值，开启了疯狂追逐的模式，波物业公司也趁热打铁，纷纷登陆港股。2018年，有5家物业公司到香港上市，2019年，这一数字扩到9家，2020年，更加一下子增加到16家。有机构乐观预测，两年内仍将有超过50家物业公司登陆香港市场。

但是今年，一切戛然而止。物业股突然间从高光疯狂坠落，以2021年为例，年内股价从高位腰斩，甚至回落7成、8成的都比比皆是。

究其原因，最的是地产行业的整体下行。

从统计公布的2021年1-11月房地产市场运行情况来看，尽管房地产销售面积、投资额同比有所增加，但新开工面积却同比下滑9.1%，较前值-7.7%有所放。更重要的是，在“三条红线”的限制下，房企的暴雷随处可见，甚至不乏超一线的房企。

房地产行业信心很重要，历来也是买涨不买跌。房产调控说了很多年，但经常给人越调越高的感觉，但在2021年，一切过往真的就成为了历史，房地产这只灰犀牛，不再是说说而已，可能偶尔会有反弹，但基本无望回到以前的涨时代。

对于物业公司来说，因为深度绑定了房地产，可以说一荣俱荣，一损俱损。

没有面积上的增长做保障，等于宣判了未来的业绩增长要下台阶，投射到资本市场，基于原来的新增管理面积、规模效应等的估值模型，自然也要调低，说物业股正在经历“双杀”的至暗时刻，一点也不为过。

02

为何跌这么惨？

虽说过去的一年，物业股普遍都在跌，但阵营里也存在分化，有的摔得鼻青脸肿，有的则相对轻一点。以港股为例，跌最惨的那一家，家都知道怎么一回事，就不必赘述了。

虽说潮水退去，很多物业股基本都被证明在，但像世茂服务这种跌得较明显的，不能简单粗暴地甩锅行业下行，还得从自身去寻找原因。

首先，体量上，世茂服务只能算中型物业公司。截止2021年中期，世茂服务拥有在管面积1.8亿平，合约面积2.4亿平，而同期的一线碧桂园物业，在管面积突破12亿平，差距很明显。

物业是非常讲究规模效应的行业，在管面积的小不仅对于成本控制、盈利能力有直接的影响，同时也是能否实现业务协同发展，特别是最具前瞻性的增值服务的关键因素。

其次，因为在管规模的限性，使得世茂服务在核心的盈利指标——毛利率、净利率，排名相对靠后。本文选取了18家主要的上市物业公司2021年的中报做对比，世茂服务的毛利率、净利率，均低于整体中位数。

而且，公司的盈利能力正在下滑。2020年，公司毛利率和净利率分别回落至 31.4%、13.8%，同比下降2.3个百分点和1.6个百分点；2021年上半年，利润率继续下滑至29.7%、13.7%。

当中，除了有疫情的影响因素，还在于公司激进的外延并购。但激进的外延并购，虽然可以做规模、做营收，但由此带来的资源整合难题、经营费用上升，以及收购对现金流的消耗，也很明显，是盈利能力下滑的重要原因。

如今，房地产行业的整体下行趋势已定，而且这种下行还会持续相当长的一段时间，由此带来的物业股业绩增速下滑，估值下压的趋势仍将持续相当长的一段时间，换句话说，物业公司的内卷或许才刚开始。

家自然会想到吃小，不少物业公司也将外延并购作为突围方向之一，但是，优质的并购项目就像陈年老酒，是买一瓶少一瓶。更重要的是，这两年，物业行业的并购项目非常快速，2021年的并购金额较前一年增长了将近3倍，换句话说，家都在疯狂地抢项目，未来还有多少优质的并购项目，那是一个的问号。

最后，得说说增值服务，这个是物业股的最的故事。说得如何的天花乱坠，相信关注物业股的投资者一定不陌生，数据、人工智能、智慧社区，张口闭口就是高科技，但实际上，只不过是围绕业主的吃喝拉撒所做的生活服务，硬要披上高科技的外衣，多少有点名不副实。

当然，也得承认，增值服务的毛利率是高于传统物管服务的，但增值服务的成本可不简单，做什么增值服务，如何把增值服务落地，需要人才，需要技术，需要设备，远比请几个保安、请几个清洁阿姨困难；如果还要践行自己吹嘘的高科技，成本开支就更，而且数字化这种技术，比物业本身还强调规模效用，对于龙头来说，效果还相对好一些，对于中小物业公司，则不尽然。投入，自身无法消受，投入不，效果又不明显，要是为了钱，都不投入，又会被时代落下，被业主抛弃，几头不到岸，就一个字，难。

如此看来，现有业务遭遇下行，增长又没有强有力的支撑，物业股跌这么多，虽有点惊悚，但也无可否非。

03

尾声

每当一个公司股价出现深跌，总有投资者问值不值得抄底。

其实，对于抄底这个事，需要搞清楚两个重要事项，第一个是跌到位没，也就是估值反映其真实价值，最好跌破其内在价值，第二个就是还会不会重新站起来。

如今港股物业板块平均估值水平在14倍左右，在以往房地产行业高光的时代可以算是有一定低估成分，但在当前的宏观环境及行业趋势下，行业的逻辑被整体下杀，未来就算继续跌都是有可能的。而物业股想要重新站起来，难度可能不比房地产回暖的。

标签：物业公司 世茂服务 业主

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