售额约亿元卖物业救地产真的是一条好出路吗｜写在碧桂园服务收购中梁百悦智佳服务之后华润置

文 | 研究员 吴雨霞、何俊峰

本文共 2730 字，权益合同销售金额约112.3亿元；权益合同销售建筑面积84.98万平方米，阅读约需 3 分钟

又一家物企被卖了，按年增加4.9%。2022年累计区域总合同销售数据详列如下：2022年1月投资物业实现租金收入约17.3亿元，这次是中梁百悦智佳服务，按年增长25.9%。，并且其已通过港交所聆讯；而收购一方，仍是我们熟悉的那个面孔——碧桂园服务。

其实，这背后更让人熟悉的是，“卖物业救地产”桥段的再一次上演。

从最初羞羞赧赧的传言，到在情人节当天官宣“牵手”，碧桂园服务选择的时间点也颇耐人寻味。从传言到官宣，其间各种解读文章纷纷扬扬，高喊碧桂园服务坐实“宇宙第一物企”者有之，唱衰中小物企乃至整个物业行业者有之。

这一桩收购的意图再明了不过，但是，在看过这些不同的解读文章之后，一个更不明了的问题反而蹦出了我们的脑海：卖物业救地产真的是一条好出路吗？这也是我们在这桩收购尘埃落定之后想做的思考，因为我们知道，这份思考并不只适用于这桩收购。

为实现“千亿营收”目标

收购中小物企成发力点

在2020年向外界公开“到2025年集团实现千亿营收”的计划后，碧桂园服务随即在2021年2月末斥资72.25亿元控股了蓝光嘉宝服务。同行在迅速崛起，碧桂园服务认为自己必须要比它们快。“上市企业越来越多，头企业竞争越来越激烈。”公司执行董事兼总裁李长江表示，在此时此刻碧桂园服务要保持定力，寻找机会。

为了实现“千亿营收”目标，碧桂园服务接下来会采用更加激进的经营策略，力求2021年到2025年五年内，收入和利润都将实现年复合增长率50%以上的增长，以达成“千亿营收”目标。

除了承接来自地产的项目外，碧桂园服务不断通过收并购强化规模发展优势。近一年以来，碧桂园服务相继收购了蓝光嘉宝、富力物业、彩生活的核心资产，显示出碧桂园服务“宇宙第一物企”的决心。

中梁百悦智佳从2021年4月第一次递表到同11月的第二次递表，管理规模迎来爆发式增长。截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管面积为3320万平方米，较2020同期增长161.5%；此外，同期储备面积达3800万平方米，未来的增长潜力及确定性较高。对于碧桂园拓展规模的目标来说，是一个比较好的标的。

另一方面，中梁与碧桂园两家在管理模式、物业项目定位、区域布等方面相似度较高。这也有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水平。此外，中梁百悦智佳分业务位于长三角，若能达成交易，对于碧桂园服务来说将极提升华东区域的市场密度。

横向规模拓展之外，在纵向多种经营及业态布上碧桂园服务也正在发力。2021年11月，碧桂园服务在配股筹钱中明确指出，未来潜在收并购项目投资的所得款项80.02亿港元，将重点投向商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务。这些投资方向尤其是商业管理服务成为碧桂园服务的青睐，此前收购的蓝光嘉宝、富力物业都是在商管方面布较为深入的企业。

为了进一步丰富服务组合，此次收购能让碧桂园服务透过中梁百悦智佳于2021年6月30日收购的杭州爱中、南通通皋，加强城市服务的业务布。

中梁百悦智佳的城市运营服务内容主要包括道路清洁、城市生活垃圾收集、运输服务以及清洁及消毒服务，主要服务对象为企业及客户。中梁百悦智佳预期城市运营服务将自2021年下半年起录得收益，而且会一直致力将城市运营服务类别扩展至森林公园管理等领域。

高负债压身

中梁选择弃车保帅

中梁百悦智佳在上市前就差临门一脚的情况下，为何最终仍决定出售？从当前市场环境及企业现状来看，我们认为可能存在以下几点原因：

其一，行业回归理性，物企上市或存不确定性。对于中梁百悦智佳而言，若能上市成功，在为母公司中梁控股提供资金支持的同时，还可以继续通过资本的支持做规模，称得上“一箭双雕”。

2021年以来，物业管理行业热度降低，恒生物业服务及管理指数整体呈现下降趋势，此前热度高涨的物业板块逐步回归理性。此外，2021年上市物企数量不及预期、物企股价整体下调，都不禁让企业存疑上市是否为最佳选择。

其二，中梁控股债务及流动性压力。年报显示，截至2021年6月，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率为79.3%；净负债比率为56.1%；非限制现金与即期借贷比率为1.2。根据“三道红线”规则，中梁控股目前还有“剔除预收账款后的资产负债率”一项指标踩中红线，归为黄档。

虽然只有一条踩线，但是中梁控股的债务压力并不小。截至2021年6月30日，中梁控股有息负债总额为546亿元，负债中包括银行及其他借款438亿，优先票据104亿元以及资产担保证券3亿元。2021年半年业绩会上，中梁控股表示，2021下半年以及2022年会做量的减债务跟稳债务的工作，特别是海外债券，截至2022年企业仍有约10亿美元的海外到期票据。

同样是在2月14日，标普公告表示，应公司要求，撤销对中梁控股的评级。在此之前的1月28日，标普已经宣布，将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越。

其三，三四线城市市场下行，加回款压力。截至2021年6月底，中梁控股在三四线城市的土地储备总量为4488.72万平方米，在土地总储备量中占比68.2%，是其二线城市土地储备的两倍以上。

随着近两年三四线城市房地产市场下行，重仓三四线的中梁控股也遇到了难题，三四线城市房地产市场的冷淡让销售去化更加困难。一旦销售回款不达预期或者融资受阻，则易发生流动性危机。从现实情况来看，抛售转让物业公司，帮助企业回笼资金，对企业来说或成为“救命稻草”。

卖物业救地产真的是一条好出路吗？

诚然，2021年以来，在地产下行影响下物业管理行业也承压下行。此外，当前诸多房企面临流动性危机，企业经营面临挑战，物企作为可变现的优质资产被摆上货架。当前房企债务及物企变现价值对比来看，物企变现价值相对房企债务而言略显杯水车薪，从企业长期经营角度来看，房企危机非物业能解决。

另一方面，从行业特质来看，我们不能否认的是，物业赛道拥有着稳现金流、抗周期性、高天花板、流量变现等特点。同时，随着政策的支持，物业企业正不断拓宽企业经营范围。长期来看，物业管理行业发展依然可期。

更重要的是，物业服务是通向未来的一条道路，它所承载的想象空间也是无限的：社区商业、健康医疗、科技智能、美居家装等等。但即便面对如此想象空间，缺乏想象力的企业还是不少的；毕竟，在月亮与六便士之间，很多人还是会选择六便士。

撇去这些形而上的东西不说，一个更直接的问题：卖掉物业，会是卖掉未来吗？我们希望与物业诸君一起思考。

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标签：碧桂园服务 收购 中梁百悦 中梁控股

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