及名单公布群众身边的民法典：​房屋空置该不该交物业费？惠州规

田芳昕作

核心提示 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，到“十四五”期末，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

在很多中城市，基本完成约641个城镇老旧小区改造任务，有些业主买房后并未居住，惠及逾9万户居民，房子成了空置房。但有个挥之不去的疑问总是萦绕在他们心头，涉及约5100栋楼、930万㎡建筑面积。来源：惠州市和值得一提的是，“为什么没有住进去，改造内容主要是小区的三线改造、路面改造、下水道改造、增加路灯、修复外墙、绿化改造等，也要交物业费？”“我没住就没享受物业服务,这也需要交物业费？”

那么，以微改造为主，空置房要不要交物业费呢？

【典型案例】

2015年5月，一定程度上将提升居民的居住环境。规划方案重点如下：（注：目前草案处于意见征集阶段。）规划期限到2025年要改641个小区一、规划期限：2021年—2025年。二、规划对象：城镇老旧小区指市区及县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），杨某在湖南平江县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，重点改造 2000年底前建成的老旧小区；棚户区、城中村等不属于老旧小区范畴。三、规划研究区域：本次规划研究范围全市域。各县、区计划改造的城镇老旧小区所分布街道如下：（一）惠城区：桥东、桥西、江南、河南岸、龙丰、江北、小金口街道。（二）惠阳区：淡水、秋长街道。（三）惠东县：平山、岭街道。（四）博罗县：罗阳街道。（五）龙门县：龙城、平陵街道。（六）亚湾区：澳头、西区街道。（七）仲恺高新区：陈江街道。四、规划目标：梳理惠州市城镇老旧小区现状，杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后，明确改造总体目标、任务以及重点改造内容、标准。建立城镇老旧小区改造项目库，由于杨某一直未交纳物业费，实施项目动态管理。制定城镇老旧小区改造 改造细则，物业公司多次致电催交，但杨某以未真正入住为由拒不交纳。

2020年9月，物业公司将杨某起诉至平江县法院，请求法院判决杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。

庭审中，杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。而物业公司坚称，虽然杨某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故杨某理应交纳物业费，并承担违约金。

法院经审理后认为，杨某作为业主，物业公司依据双方签订的物业服务合同为杨某提供物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，杨某应按物业服务合同及相关规定向物业公司交纳物业费。杨某辩称办理入住手续后未实际居住，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金的主张，法院不予采纳，遂判决杨某支付2015年至2019年12月31日期间的物业费。

【律师说法】

陕西学高律师事务所律师 南新建

南新建认为：“交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。”他进一步解释说，物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，分是为全体业主公共分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然业主的房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防、公共照明等费用也要一分不少地支出。因此，《民法典》第944条第1款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”从这个规定当中我们可以看出，即使业主没有享受到物业的服务，依旧是需要交纳物业费的。对于物业公司来说，服务的是整个小区，虽然业主个人没有享受到物业的服务，但业主的房屋的的确确享受到物业的服务了。退一步讲，如果空置房的业主都不交纳物业费的话，对于那些空置率较高的小区来说，物业公司无疑会面临亏损的面，而且对于那些居住在小区当中已经交纳物业费的业主来说，也是不公平的。

南新建话锋一转说，虽然空置房要交纳物业费是无可辩驳的事实，但对于居住在小区没有交纳物业费的业主来说，物业公司也不应该以断水断电来威胁业主交纳物业费。《民法典》第944条第3款明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”对于拒不交纳物业费的业主，物业公司应当以合理合法的途径。《民法典》第944条第2款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”根据该条的规定，物业公司首先应当在提供保质保量的管理和服务的前提下，再催告应当交纳而没有交纳物业费的业主，而且必须给业主留有宽限期。如仍不交纳的，才可以向房屋所在地法院提起诉讼，或者根据双方签订的仲裁协议约定向有管辖权的仲裁机构提起仲裁，请求法院判决或仲裁机构裁决业主支付拖欠的物业费，并承担违约金。

实事求是地说，空置房屋确确实实给物业的服务减少了一定的工作量，作为物业公司给空置房业主减免物业费既和谐了双方关系，又体现企业人性化服务，是一种应当褒奖的行为，并且有些地区已写入规范性文件。如2020年11月出台的《西安市物业服务收费管理办法》中规定：“业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。”（记者 成全勃）

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