天选房简报大学城推新！首付16万起？这一波会是“潜力股”吗？光明汇

周末，感谢哦，乐居君闲来无事刷朋友圈，也会帮忙你，看到中介这么一则广告：

番禺学城上新，今后第一时间获取保障房信息。关于3房（本段数据仅为人工统计，左华工右暨（配套），如有更新或错漏请以官网为准）12月23、24两天选房后，首付14万元买越秀·星汇文玺产权公寓。

这次新货会更“笋”吗？乐居君带着疑问，还有25套3房可供捡漏关于2房（本段数据仅为人工统计，去现场探了最新情况。

项目建在华工校区

越秀·星汇文玺项目地处番禺区兴业道，如有更新或错漏请以官网为准）12月25日是两房选房第一天，紧靠南干线，已选走176套房源，位于华南理工学国际校区内，还有787套房源，属于新造板块，请家珍惜机会如果你在认购名单内，也就是国际创新城辐射地段。

项目附近有地铁4号线新造站，如果因为你个人主观原因放弃，未来周边将地铁12号线支线站点，虽然目前12号线仍处于规划研究阶段，但也算是准“地铁上盖”盘。

从珠江新城出发，乐居君乘坐地铁5号线转4号线，耗时30分钟到达项目附近的新造地铁站，打车7分钟直达项目销售中心。

地铁4号线新造站

据销售介绍，项目目前暂时借用华南理工学在建教学楼作为销售中心。乐居君在现场看到，不少施工人员正在作业。

资料显示，华南理工学国际校区将开展拔尖创新人才培养、国际前沿科学研究以及高水平科技成果转化等教育工作，国际校区一期建面约60余万平方米，项目总投入预计超100亿元。

该校区甚至被华工校友戏称“好上天”。用作项目接待的楼栋外立面线条流畅，显得十分恢弘气。

销售中心

国际校区

回到项目本身，周边不少工程正在初步围蔽施工，而项目已在楼栋主体阶段。

项目共分为住宅和公寓两分，由7栋住宅和1栋公寓组成，层高为31层。

销售介绍，其中公寓产品分为商住与商办两种类型，前者产权40年、后者产权50年，均在同一楼栋。

如图所示，高低错落的公寓楼栋更靠近南干线，销售称：“交付标准含双层隔音玻璃，噪音影响较小。”

从商业配套来看，项目自带底商，同时西侧为暨南学商业用地，未来将建成型商业mall，吸引师生前来消费。

其他生活设施方面，项目坐拥周边两所高校生态绿化，集文化、娱乐为一体。

5公里内还有广东中医院学城医院、广东妇幼保健院（番禺院区）、番禺区第六医院等医疗配套资源。

32-34㎡双钥匙户型

实踩时销售介绍，“我们上周末开盘，基本上是推出一层、售空一层。客户多数打算用于投资出租，下手很快。”

而项目公寓楼栋仅有1栋8#，共计396套，梯户比为3梯20户。目前在售楼层为13与14层，下个月将推出17-18层，价格也会随着楼层的上升而提高。

户型分为三种，橙色、绿色为32-34㎡的双钥匙户型，蓝色为80㎡中空loft户型，朝向主要为南北向。

样板间的32㎡双钥匙户型如下图所示，总层高4.5米，其中首层为2.2米、夹层为2.2米。

上下两层独立，分户型楼上一层会多出一个灵动空间，可以用作收纳间或者衣柜。

32㎡双钥匙户型示意图

另外，上下层均设有卫浴与厨房，可分为两户单独使用，未来精装修交付。

32㎡双钥匙户型样板间

至于价格，现场销售给乐居君算了一笔账。以一套北向建面31.38㎡的户型为例，总价68.5万元，首付实付约37万元（含赠送面积装修等费用），折合单价2.26万元/㎡。

销售称资金有限的话，首付可分三期付款，分别为：7天内付款16万元、3个月内付款7万元以及6个月内付款14万元，款项结清后可网签。

剩余34万元需要按揭支付的话，项目合作的光银行利率为5.95%。

如款10年，每月月供在3800元左右。

那么，租可抵贷吗？

从周边正在出租的曾边村安置房、碧桂园星誉以及城中村自建公寓来看，30㎡的一居室租金在1400-3000元/月之间浮动。

以距离项目最近的曾边村安置房最低租金2000元/月为例，若在每月满租的情况下，双钥匙户型每月4000元租金进账确实刚好可以抵扣月供，况且这是长效收益。

来源：贝壳找房

值不值得买？

介绍这么多，至于公寓产品能不能买？值不值得买？其实我们已经探讨过多次。

市场能够在一定程度上代表投资方向。首先，在今年的商办市场中，广州成交价格与数量对比去年有所上涨。

据克而瑞数据显示，2021年‍广州一手商服市场合计网签25937套，同比增长13%；网签均价2.3万/㎡，同比增长10%。

不仅如此，11月广州一手公寓共计网签2573套，环比上涨47%，创下2020年以来的历史成交。

市民入市热情高涨。

买公寓的人多了是一方面，那另一方面，广州市场租金情况如何呢？

根据克而瑞统计，今年11月份广州全市挂牌月均租金为59元/㎡/月，环比下跌3.91%，但项目所在的番禺反而有所上涨，环比上月微涨4.23%。

通过商服市场表现来看，未来广州租赁市场发展环境良好。

当然了，买公寓应该选择地段好、商业配套佳、人流量的产品。

聚焦到项目所在片区而言，地段和商业配套我们上述已经介绍过了。人流量方面，因其每年都有许许多多的“租房旺季”，且周边公寓类产品较少，具备“房少客多”的特点，市场表现还是值得期待的。

总体来看，单价2.26万元/㎡的越秀·星汇文玺还算“笋”，项目预计2023年交楼。

话又说回来，同为产权房，公寓为何会比住宅便宜？乐居君梳理出了公寓的特点：

一、土地性质。现在家所说的“产权”，其实是土地使用权。土地在出让之时就已确认了使用年限：其中居住用地土地使用权年限为70年，工业建筑用地和商住综合类用地为50年，商用建筑用地为40年。

公寓属于商业建筑用地，分为商住、商办两种，产权一般为40-50年，到期后可续期。

二、公摊面积。在公摊面积上，40年的产权用地公摊面积比70年产权用地的公摊面积要多。

三、贷款期限。首付比例基本上在五成左右，最长贷款年限只有10年。

四、户口问题。不能落户，不带学位。

五、水电收费标准。水电费按照当地商用标准收取。

六、房产套数认定。不限购，但转手税费高。

是你的话，会选择购入公寓吗？

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标签：乐居君 华南理工大学 首付 公寓 大学城 户型

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