根据我最新获得的市场信息,以下是一些即将推出的楼盘概况:1. 太阳城·CBD新天地 位于城市CBD核心区,规划为高端住宅及商业综合体。项目占地面积5.2万平方米,建筑面积12万平方米,包括2栋50层高的住宅楼和2栋30层的商业楼。预计20
作者：林波荔
来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）
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深圳新房市场的两个神盘，起拍价为876.16万元，终于落下帷幕。
上周华润城润玺二期“鏖战”到次日凌晨一点半无缘日光，每次竞价幅度为10万，润峯府从早上选到晚不负众望清盘。
虽然新房市场“接力棒”上周五便一次给了宝安的珑湾上城花园、罗湖的益田御龙华府、南山的玖裕茗院，不设保留价，但作为殿堂级的网红盘，价高者得。另外，市场仍旧讨论不绝：
有实力的买家，参与竞拍者需缴纳170万保证金。公司负债3亿多持续经营存在不确定性资料显示，为何弃选神盘？他们在等什么？
总之，中山市广裕实业有限公司（以下简称），用刚需的话来总结就是，注册资本为500万，“我不懂，经营范围涉及投资实业，我不理解”。
那么真正的原因是什么？
1
弃选“双润”的背后
润玺二期、润峯府从开盘到落幕，房地产。目前，都不低调。
要知道，这两个盘，开盘前连样板房都没有。
说实话，实力买家，选房就是低调中带点气。
按照这样的结果来看，一切刚需惯性思维的想法都无法理解：
为什么两个盘选房的节奏拉得这么紧，为什么两个盘的户型都是超100㎡的单位，为什么1000万起步一套的房子，还这么多人抢？
共3214批有钱人通过了意向登记，从当天去化情况来看，两个盘消耗共消耗约1567批有钱人。
一是非刚需地段，稀缺。
两者都是中心区的土地资源，周边的用地多数已经被规划用作商业用途，又或者是已经建成其他售罄的住宅。
二是价差足够。
带装修一个均价11.2万/㎡，一个13.2万/㎡，扔到市场上看，都有差不多4-7万/㎡的价格差距。
但从选房过程来看，选的人多，放弃的人也多。
润峯府虽然日光，仍旧有347批客户弃选。（743套房源1090号买家选走最后一套）。
润玺二期没能日光，选剩约200套，弃选客户超500批。（选房当天，选到1279号时，还有263套）
这就意味着有超过800批手拿千万的买家选择了放弃。
出现这样的情况，这对核心地段足够笋的新盘来说，是非常割裂的。
因为除了入围有资格参与选房的买家，市场上仍然还有不少买家困于名额，想抢抢不到。
在往期的文章中，也有剖析到其中的原因，主要是当下的市场，二手房存在指导价，新房产品不断冒新，买家选品变得挑剔。
但实际上还有一分原因，那就是新房市场的预期已经被今年深圳土拍限价所引导。
今年3次集中土拍，深圳总共推出39宗宅地，除了4宗人才用地，以及深山合作区的3宗用地，实际能够进入市场，给深圳新房市场带来商品住宅的是32宗。
而在这32宗宅地当中，市场的买家们，已经在重点关注南山桂湾街道、招商街道，宝安尖岗山、新安街道，龙华的民治街道等几宗，位于往期新房或次新房附近的限价宅地。
尤其是在南山桂湾的两宗毛坯限价9.2万/㎡宅地。
所以在“双润”选房结束后，买家们不再像以往落选一般感到焦虑，也不因为弃选而感到可惜，而是相信明年的新房市场会是一片繁华，捡钱的机会仍然存在。
而这分买家，有人明确表示，明年同位置的新房，不如桂湾限价9.2的新盘，与其选取户型、楼层位置不佳的房源，不如珍惜购房名额，等待下一个新盘或者下下个新盘。
目前，32宗宅地当中，不少已经确认具体的主体，明年下半年如果市场趋势延续，也将会看到不少新盘扎堆。
2
明年还有什么值得等待？
基本上可以明确的是，不管什么段位的买家，都在等明年的新盘，尤其是限价宗地或者限价宗地周边的新房。
就当前看，市场明年福田、南山以及宝安都有值得期待的项目。
前海：桂湾T201-0168地块深业项目1期、天健悦桂府2期、招商领玺3期、前海时代广场3期、润玺2期的第二批、颐湾府二期、深业世纪山谷、赤湾伴山伴海、深铁赤湾开云府
福田：海德园A区、深圳中心天元、泰安名苑
宝安：宝中A004-0175地块鸿荣源项目、都市茗荟二期
参考这些项目周边往期开过的项目价格，吹风均价基本在8.5万/㎡以上。
就南山片区来看，其中，润玺二期的4栋已经是准现房的状态，户型也确定基本都是120㎡的小，位置和景观都是润玺二期中最好的。
北侧靠金铜路，出行能够避开金铜路以西向的拥堵路段，快速切入沙河西路。
东向远眺沙河以及高尔夫球场，能够避开周边高层建筑遮挡。
所以值得市场再次期待。
而前海桂湾的两块宅地，在这次“双润”落幕后，市场开始蠢蠢欲动，预订“日光”。
编号为T201-0157的宗地被天健拍走，T201-0168宗地则被盐田人才安居有限公司和深业南方地产（集团）有限公司联合拍下。
这两个项目未来建成后，离前海湾站地铁口步行10分钟，骑行约2.1公里可以到海边公园（又叫前海演艺公园），骑行1.1公里可以到达南方医科学深圳医院，两公里可以到恒裕前海金融中心。
（海边公园风光）
未来待区域成熟，会成为集海景公园、金融产业中心于一身的宜居片区。
但正因为片区内处于升级的状态，周边的产业厦还有待落成，所以未来桂湾深业项目、天健悦桂府2期会有被遮挡的风险。
桂湾深业项目分景观，西南向可能会被前海综合交通枢纽及上盖综合体遮挡。
因为前海综合交通枢纽项目上盖分已经确定是集枢纽立体商业、甲级办公、国际星级酒店及服务式公寓、商务公寓于一体的超级枢纽城市综合体，包括9栋超高层塔楼（含裙楼）、地铁11号线上盖独栋商业、远期枢纽上盖商业等。
而东向紧邻天健悦桂府1、2期，远期还会有中冶厦。
而天健悦桂府2期的分景观，南向则会被自身的一期、龙海家园、微众银行厦、招联厦、敏华控股厦、国有资本风投厦遮挡，西向被桂湾深业项目遮挡，西南向同样远眺会被前海综合交通枢纽及上盖综合体遮挡。
（天健悦桂府2期南向建筑群）
所以明年项目如果入市，在选筹方面，可能需要注意一下这些问题。
目前，桂湾深业项目还没有动工的迹象，地块处于储备用地状态，而天健悦桂府2期已经在施工。
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作者观点，不代表格隆汇立场
投资需谨慎，买房也一样
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