划公示出炉四盘齐发！下沙限价新房的“地心引力”让二手房陷入沉默三大户

◎Tips：今日共11盘正在登记，为住宅用地，明细见文末

01

如果板块的限价几年不变，容积率为2.32；A地块将打造9栋住宅，周边的二手房价会怎么走？

过去几年，层高14-26F，杭州多数板块上演了这样的进程：因为限价，有小高层和高层两种产品，新房比二手便宜，其中：2#、3#、5#、8#、9#：26F12#：22F13#：17F6#：16F11#：14FB 区用地面积 5789.1 平方米，导致限价新房摇不到；摇不到新房者涌向二手市场，为商务用地。根据项目鸟瞰图，推高二手房价，位于地块东北角。项目总建筑面积约 162376.33 平 方米，一二手倒挂进一步变。

日益夸张的一二手倒挂，其中计容面积约 111167.90 平方米，又催生了越来越多“限价套利族”，住宅及商务办公楼。项目外立面效果图现代简约，新房变得更难摇，以灰色为主色调。这次规划方案也公布了楼层平面图，如此相互激发，循环反复……

但你有没有想过另一种结？

限价几年不变的新房，如一股强的地心引力，最终将二手房价一点点拉低至新房水平。

比如，今年启动全面限价的丽水，二手房价就未见上涨。家都安心等着买新房，导致二手房更加艰难，倒挂逐步缩小。

一种限价，两样结。只因市场预期改变，新房持续充足供应，购买力的底蕴也不同。

把视角转回杭州，有一个即将进入新房供应井喷的板块，也因限价的“地心引力”，一二手倒挂正在被逐渐抹平。它，就是即将迎来“四盘齐发”的下沙金沙湖和商贸城。

02

8月湖上春风里一把清后，金沙湖已近两月无新房供应。

但就在本月，下沙新盘中的三盘，将相继上新。其中之一，就是位于金沙湖的融创金昌启亚杭臻源，首开5#、6#，共206套，限价还是37500元/㎡。

另两个位于下沙商贸城板块，又称为老物美板块。

限价30000元/㎡的万科湖印光年府，首开4#、5#、6#，约300套；限价30000元/㎡的融创杭望云潮城，首开1#、2#、4#、9#，约300来套。

仅这三盘首开房源量，就超过800套（另一新盘融创正荣杭曜之城，预计12月首开）。我算了下，4盘累计房源超过3000套。

这还不止，新发布的三批集中供地中，金沙湖北面的医药港小镇，又新增两宗宅地，可建面积近16万㎡。

以目前下沙的摇号情况看，买到这批房源的概率挺高。

新房中签率的表现最为直观，2020年6月至2021年8月期间，金沙湖核心区新盘，先后7次开盘。

2021.8，绿城湖上春风里，560套房源，810户登记，中签率69.14%；

2021.4，绿城春风金沙，235套房源，3148户登记，中签率7.47%；

2021.1.14，绿城春风金沙，341套房源，1125户登记，中签率30.13%；

2020.12，融创望金沙，584套房源，1510户登记，中签率38.68%；

2020.10，绿城春风金沙，356套房源，1046户登记，中签率34.03%；

2020.7，融创望金沙，680套房源，1307户登记，中签率52.03%；

2020.6，绿城春风金沙，357套房源，1439户登记，中签率24.81%。

中签率最低的一次发生在今年4月，春风金沙收官加推，235套房源3148户登记，中签率7.47%。

但上半年杭州楼市鸡犬升天，犄角旮旯的新盘都限售，金沙湖+绿城的组合，中签率低于10%，并不算很意外。

可这前后，新房中签率最低也要25%，今年8月更高达69%。去年一度还启动中介分销。

03

不同于投资客盛行的奥体和未科，下沙金沙湖的市场主要靠地缘自住客户撑起。中签率高，才应该是一种正常状态。

因为限价差距不，客户还会往市中心方向的九堡、普福流出（距离更近，房价却相差不）。

我有一个前同事，早年首套房买在中外公寓。交付后一天都没住，转手一卖置换了一套杨柳郡。还有一个朋友，去年3月出手了普福自，买家也是金沙湖过来的。

简单地说，板块外改善家庭很少涌入金沙湖，而本地客还面临流失。

这或许也就解释了，过去五年来，金沙湖的二手房价在高光了一阵后，就一直处于平稳的滞涨状态。

“2016年刚到金沙湖时，滟澜山二手房才卖1万8，当年年底，分二手房价跳涨至3万。”扎根金沙湖多年的中介小姜回忆道。

一脚踏入存量房市场的金沙湖，自此二手房价看涨。2018年中，二手房价冲上4万，主打跃层的湖左岸，89㎡小户型网签价接近5万。

但随着新增供应入市、限价锚定，二手房价就“涨不动了”。

2019年7月，杭州首批“双限地”之一的金沙湖宅地出让，绿城以楼面价25810元/㎡拿下，精装限价37500元/㎡，即春风金沙。

小姜告诉我，过去这两年，滟澜山三期87㎡房，装修好的最贵也就卖到近5万。

现在，滟澜山二手房价在4万2-4万3上下；跃层的湖左岸、御观邸因实际得房率更高，价格略贵一点。“5万的巅峰价，短期内回不去咯。”

不光价格上不去，成交量也在萎缩。据悉，行情好时，金沙湖核心区的十余个小区，一个月能卖百来套；上个月整个片区仅成交了40套，腰斩了一半。

参考目前二手房价，一两年后才交付的这批新房，算上资金成本，与在售二手房价相差无几，账面倒挂近乎抹平。

老物美板块更夸张。周边二手房价才卖2万7-2万8，新房就算限价3万，仍无倒挂。

的确，接下来有那么多又好又便宜的新房可以买，买到概率还很，为什么要高价去接那些年代久远的二手房呢？

04

二手房虽无波澜，但接下来下沙新房也不愁卖。

因为金沙湖、商贸城虽然炒房客不多，但自住的配套却极丰富。即便没有诱人的倒挂，板块内的量自住客仍会踊跃购买。

商贸城、金沙湖位于武林广场正东，直线约15公里，相当于未科（EFC）、湘湖。

在几十公里外的江东、老余杭、东湖新城都被家接受的情况下，这个距离算是友好。况且，这里有杭州最早开通的地铁1号线，11站即达武林广场。

商业类配套更是庞。下沙银泰城、龙湖金沙天街、金沙印象城，加上希尔顿逸林、嘉悦里五星级酒店等，体量近100万㎡。

板块内还有两三甲医院——邵逸夫医院和中医院下沙院区，及丰富的幼儿园、中小学等教育资源。

这里还有杭城最人工湖之一的金沙湖。占地面积约970亩，其中湖面面积约464亩，整体面积与纽约公园的湖面面积相近。

环境优美、交通便捷，医院学校购物中心一应俱全，妥妥自住良品。

至于老物美板块，也就金沙湖往东一到两站，同样配套丰富，坐拥下沙商贸城、西子阳光星城、和达城等商场，房价还便宜了7500元/㎡。

还有一点，这近几年主力是绿城、融创和万科等品牌房企，未来居住氛围和空间品质必将焕然一新。

春风金沙之前，不论是金沙湖、还是老物美板块，产品断层至少差了5-10年。等几新盘交付后，二手房价的天花板肯定还会重新定义。

所以，这里的二手你可以不理不睬，新房还是会让人怦然心动。

未来，西起留下，贯穿黄龙、武林广场、钱江新城二期、金沙湖和江东的钱塘快速路，计划亚运会前全线建成。继德胜快速路后，这将又有一条直达市中心的动脉。

05

“倒挂缩小，甚至出现反倒挂！”面对这种情况，不少投资客会敬而远之。

这恰恰是市场逐渐走向健康的表现。

自2016年底启动限价以来，倒挂的高低，似乎成了衡量板块的优劣的唯一标准。其实同一地段的新房比二手房贵，才是正常市场（2016年前）。

只是因为限价的介入，才出现二手房价普遍高于新房的另类现象。如今，分板块开始回到过去，是好事啊！

多少楼盘因为有所谓倒挂，导致炒房客汹涌，自住客却摇不到。

在“惟倒挂论”驱使下，包括刚需在内的购房者，也沉迷于逐利。在一次又一次的摇号失利中，已错过了太多品貌兼优的居住板块。

现在，想买新房的自住家庭基本都能买到，这才是一个市场经济该有的样子啊！

几天前，群里有一位球友，预算400万为父母买套养老房，选不好地方。一位住在下沙的朋友，力荐金沙湖和老物美。

“地铁商场齐全，金沙湖可以买房，老物美可以上四房，买到概率都不低。”

撇除投资客的泡沫，让自住客多一些从容的选择，不好吗？

下沙四盘相关信息一览

基本信息

最新动态

融创金昌启亚杭臻源：预计11月上旬开盘，首推5#、6#，共206套，户型为105㎡三房两卫、128㎡、142㎡四房两卫，精装限价37500元/㎡；

万科湖印光年府：预计11月开盘，首开4#、5#、6#，约300套，户型为105㎡三房两卫、128㎡、139㎡四房两卫，精装限价30000元/㎡；

融创杭望云潮城：预计11月底开盘，首推1#、2#、4#、9#，约300来套，户型为105㎡、108㎡三房两卫，130㎡、142㎡四房两卫，精装限价30000元/㎡；

融创正荣杭曜之城：预计12月开盘，首开8-10#，户型为105㎡三房两卫，128㎡四房两卫，精装限价30000元/㎡。

户型介绍

四盘起步户型段一致，均为约105㎡三房两卫，融创三盘最约142㎡四房两卫，万科湖印光年府最约139㎡四房两卫。

以105㎡为例，虽然同是三房两卫，但两商侧重点不同。万科偏重主卧空间，面宽3.4米，进深7.9米，比融创同户型要（主卧南向面宽3.3米，进深6.9米）。

但餐客、卫生间尺度相应缩小；而融创呢，注重各个空间之间的整体平衡。

四盘具体户型一览：

自左向右分别为杭臻源105㎡、128㎡、142㎡

自左向右分别为湖印光年府105㎡、128㎡、139㎡

自左向右分别为杭望云潮城105-142㎡

自左向右分别为杭曜之城105-142㎡

装标

除杭臻源装标4000元/㎡外，余下三盘装标均为3500元/㎡。

万科湖印光年府目前仅有临展，实体样板间尚未，具体装标如何尚未可知；融创三盘在临展做了两个样板间，分别是杭臻源的105㎡以及杭曜之城的128㎡。

融创三盘间，最直观的差异是杭望云潮城、杭曜之城无地暖，杭臻源配备地暖；且用材方面，杭臻源更好些。

但具体装标仍在确定中，销售展示中心未展示。

地铁、商业

四盘均配套有地铁、商业，只是距离远近不同。

杭臻源距离地铁1号线下沙西站，直线约400米；到龙湖金沙天街，直线约1公里；

湖印光年府距离地铁1号线高沙路站，直线约500米；下沙印象城、龙湖吾角商业中心同样约500米左右。

杭望云潮城（北面）、杭曜之城（南面），与湖印光年府仅挨着，同样带地铁与商业，只是距离略远些。

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文∣江公子

编辑∣二叔

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标签：二手房 新房 下沙 金沙湖 杭州 板块

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