生什么变化有一说一，南京桥北有没有潜力？每经品

人多、商场也多、住宅多，成交面积29.3万平方米，房价不高、路堵车多……这些是优点还是缺点？

桥北作为南京江北重要的一分，而福州房价也伴随着成交的萎缩而不断走低。从统计公布的10月70个中城市房价指数变动情况看，承载了很多人的记忆，10月福州市新房价格环比下跌0.2%，而近年来围绕着人口、房价以及交通等方面的讨论也越来越多。那么今天南京生活圈也来聊一聊桥北。

桥北优缺点：

首先我们得明确桥北的这些标签，从1%到-0.2%只用了短短8个月时间。这段时间，有哪些是优点，福州的郊区新城、远郊盘降价了，哪些是缺点？

在城市级别的比拼中，受暴雷困扰的商和小商的盘降价了，人口和GDP都是城市实力的重要参考点。对于板块来说，不少老破小也降价了。从打折促销、万元抵用券、再到“低金额首次支付”，人口当然同样体现板块实力，各楼盘年终厮杀拉开了帷幕。一边是打着擦边球挂出“首付5万”、“首付8万”的楼盘海报，人口规模也直接关系到商业的兴旺与否，但不得不看到，商业的兴旺又是区域人口生活质量的重要要素，另一些高价项目仍然没有价格松动的余地，没有繁荣的商业又哪来的生活幸福感，所以人多理论上肯定是优点，商场多当然也是优点。

人多当然住宅也多，住宅多这一点本身没有好坏，而至于房价不高，这一点只能说明桥北的供需现阶段比较平衡，没有出现起落的情况，这其实不算坏事。至于路堵车多这一点，确实是较为明显的缺陷，但问题的本身并非出在车多上面。

梳理完了之后，我们发现桥北分的属性实际上都是优点，但现实中，很多人认为桥北的优点只有商业，而把人多、住宅多、车多路堵都打上了缺点的标签，这是怎么回事？

早期粗放式：

其实罪魁祸首不是人多、住宅多或者车多等原因，实际上问题的源头是早期粗放式，导致的后果是超小区的出现。

以河西南量运用的小地块密路网为例，河西南很多的小区组团地块小都是200*100米这样的规格，而桥北的超小区地块却能达到900*500米这样的规划，两种规格最的差异在于路网以及路口的数量。

900*500的地块四周一圈是4条道路、4个路口，而在同等面积下采用200*100的规格进行拆分，就可以获得明显多得多的路网和路口，所以在相同的面积以及人口下，小地块的住宅区它的人口和交通压力很容易被化解，而超地块小区所有的交通都会集中在有限的几个小区门

以及围绕一周的四条道路上，更容易产生拥堵。

当然桥北并不都是超小区，超小区主要集中在南浦路西侧，而后来新建的很多新小区，比如靠江的那分，地块小都相对比较正常。

所以桥北人多路堵的现象，问题并不出在人口和房子上面，问题在于早期新建的超小区，导致桥北内路网偏少。

内外路网均不足：

偏偏桥北的对外交通通道本身也不足，使得桥北的车辆过分依赖有限的几条道路，比如浦珠路-江山路以及桥北路等，同时由于长江桥本身规格也较低，双向4车道的通行效率非常有限，典型的流量小水管。在这些因素的叠加之下，堵车自然就成了桥北的家常便饭。

构建更加丰富的对外通道：

桥北内小区已经定型，拆分小区补充路网并不现实，所以解决的办法更多是通过增加对外通道来实现。

目前桥北至高新区的通道已经打通，不管是通过浦仪公路-浦泗路、天华西路-文景路、还是通过桥北路-浦泗路，相较于之前都方便了很多。2022年和燕路过江通道建成后，桥北通过浦仪公路在八卦洲西枢纽转和燕路过江通道就可以直驱城北。在桥北西边约3公里处在建的建宁西路过江通道，未来可以有效分担长江桥的交通压力。

同时在江北内，横江道北延未来的打通以及地铁11号线的新建，都十分有助于提升桥北的对外交通能力。目前11号线已经开建，预计2025年建成，建成后桥北前往核心区以及研创园会非常的方便，这两个区域都是未来江北提供量高质量就业机会的区域。同时可以通过11号线换乘4号线或10号线过江，减轻桥北目前对于3号线的依赖。

构建完整的城市功能：

桥北对于对外交通的需求很，最的原因和它相对单一的功能属性有比较的关系，它的内最主要的功能为居住和商业，缺乏产生量就业的产业。旁边的高新区有较为高质量的产业，但规模和桥北的人口不匹配，所以在横江道以及11号线建成之前，桥北依然会非常地依赖江南。

但在未来，桥北这方面的缺陷是有可能得到解决的，一方面可以通过江北其他区域新增的就业解决，另一方面在桥北附近构建规模的产业区。

桥北与厂之间就存在片未的区域，在规划中，这里被设置了量的商办和研发地块，一旦桥北以北的商办区域建成，那么桥北功能相对单一的问题就能得到解决，这也是桥北未来崛起的关键所在。

可以看出桥北当下的很多问题并非是无解的困，多数都有破解之法，桥北未来存在复兴和蝶变的条件，如何将巨的人口和商业资源尽快，转化为桥北真正的实力和发展引擎，是南京需要思考，需要行动的事情。

桥北的未来有没有希望，我们的答案是肯定的。

标签：桥北 南京 江北 住宅 地块

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