因何遭流放从第三批集中供地，看现象级流量红盘之归属万科海

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是V字反转，还是L型的走势？

关于房地产市场以及北京楼市的未来，争议似乎只是停留在某种幻想之中。但是，总有一些什么会提醒诸君，生活还在继续，比如，无论你对未来持有什么看法，有没有钱买地，北京第三批集中供地就这么惴惴来了。

攸克君粗粗翻看第三批集中供地的地块材料，有以下几个鲜明的共性特征：

1、热点区域有地供应，但是，通过设置相关交易条件，竞标要求、价格限制等，促使商理性对待地块出让，避免出现高价地，避免出现高溢价，传递错误市场预期。举个例子，看起来位置条件最好的劲松地块，未来售价锁定9.5万元/平方米，这等于锁死了上限，敦促商以合理价格拿地。

2、从供应结构上看，改善型的地块逐渐成为了第三次集中供地的主流。从某种角度看，这与北京当前的市场结构也形成了鲜明的映射。北京的市场，早已鲜明地显现出了改善型为主流特征，这已经是难以否认的现实，不管残酷与否，这就是北京楼市当前的现状。

土地市场向来是未来市场走势的现行指标，不仅是价格，供应结构同样是。上面的第二条特征决定一个趋势：在相当长的时间中，首次置业项目的地块以及市场供应，都会显得十分珍贵。

壹

关于变化的趋势，首次置业的朋友应该多关注，这毕竟事关“上车”机会。

攸克君都觉得，这样供应结构会在一定程度上提升刚需首置项目的流量，区域内的现象级流量盘，抵应该出现在这个市场分层当中。

回到第三次集中供地的地块特征，朝阳区和行政副中心所在的通州区无疑是商和购房者十分关心的区域。同时，结合近2~3年的存量项目来看，这两个区域板块的土地和项目供应也显现出更加鲜明的特征，那就是更为显著的“以改善为主”。

供需关系的理论多数人都懂，在这样的背景下，只要有前瞻性眼光，选择用心为刚需客户打造产品，我们抵可以推断出一个概率很的可能性，就很可能诞生现象级流量盘概要出在这里。为什么这么说？很简单，攸克君和业内同业都看到了，这两个区内实际还存在着量的首次置业需求群体。

这不是脑中的沙盘推演，而是经过市场表现的验证。最典型的莫过于金地在通州行政副中心打造的金地｜北京壹街区项目，今年11月18日开盘，首次开盘就卖掉了12亿。很多通州的同业朋友对这个业绩表示非常认可，毕竟在当前的市场环境下，尤其是通州的双限背景下，金地｜北京壹街区的热销无疑是给了市场和客户以强的信心。

项目示意图

贰

那么，金地｜北京壹街区何以做到这个成绩？又佐证了怎样的市场趋势判断呢？

首先还是价格。目前通州在售的分同类项目单价为6-7万元/平方米左右，而金地｜北京壹街区的均价仅为4.5万元/平方米左右，两者有着不小的差值。2万元/平方米的差值，意味着巨的总价差值，这对于市场和客户而言，是非常的杀伤力和影响因素。

但是，只有价格远远不够。北京楼市早已过了“有房就卖”的年代，只有价格优势，没有品质保障，仍然行不通。但是，两者相结合的时候，杀伤力就体现出来了，在这一点上，金地｜北京壹街区表现得就十分典型。

攸克君去实地考察看了看，对低密洋房户型的印象十分深刻。金地的设计团队，在面宽上做得十分出色，宽、三面宽、约80％-85％的超高得房率设计，远远超出了这个价位产品的平均水平。这等于是在产品纬度上释放了巨的竞争力，“宽”这一充满视觉享受和居住体验感的设计，居然在总价300万~600万的市场区间中出现。毫无疑问，对购房人而言这是非常好的选择。

同时，金地｜北京壹街区125以下的产品是精装修交付。过去两三年，北京楼市严格限价，因此，减配甚至毛坯交付是多数商的选择。但是在这样的背景下，金地｜北京壹街区仍然坚持采用金地独有“五心”精装家标准，做足122项精装细节，首开的热销业绩就是对这种选择最好的回应。市场终究还是不会辜负用心做产品的商。

再看看中观层面的要素，总价300万起的价格区间，居然做到了1.6~1.8的低容积率，北京东罕见的标准低密度洋房社区；同时，得房率又高达80~85%。业内的朋友都清楚，这个价格段不采用高低配的设计，反而坚持低密度、高得房率的纯粹洋房，不仅能体现设计团队专业能力强，更能体现商对产品的坚持，这在当下的市场尤显珍贵。

此时，我们再来回答有关于副中心现象级流量红盘的问题，相信你的心里，自有答案。

项目示意图

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