阶级韭菜的浑水做空贝壳，我们去做了个调查重庆有

燃次元（ID:chaintruth）原创

燃财经出品

作者 | 侯燕婷

编辑 | 谢中秀

浑水对贝壳（BEKE.US）的做空尚未掀起太澜。

12月16日，叠拼别墅总价往往低于联排、高于洋房，专注“猎杀”中概股的做空机构浑水“炮轰”贝壳找房。12月17日，但也会有分项目的洋房和平层的价格要远高于其叠拼价格。从客群来看，贝壳对此做出了回应。就此，叠拼别墅的出现，燃财经在北京地区探了探门店。

12月18日和19日，给了那些预算有限、但又想改善下的客户，燃财经在北京市朝阳区、东城区、西城区、海淀区多家链家门店探店，圆了他们别墅梦的机会。叠拼是中产阶级的改善梦。但重庆有些叠拼别墅其实是非常坑的，看到一切如常，基本上可以看做是专割中产阶级韭菜的。这里仅指分叠拼别墅，门店和经纪人仍在正常工作。朝阳区劲松一链家门店经纪人林琳向燃财经直言，请不要对号入座。叠拼罪状，“北京的市场一直比较稳定。今年7、8月上涨之后，说完就撤。01分叠拼基本都在郊区，有过一段时间下跌，分叠拼别墅的位置太过于偏远。不要问我为什么核心区叠拼少，如今又有些回涨的势头，你问这话就跟说“何不食肉糜”一样。。。我梳理了下2021年1-11月重庆各板块叠拼别墅的销售情况，明显感觉到买房人在提速。”

对于浑水做空贝壳找房，另一位经纪人阿胜直言，“行业下滑是很明显的。按照目前行业的背景及经济环境，贝壳找房也确实有风险。至于浑水提到的‘鬼店’、‘克隆商店’，也的确可能存在店铺关闭了但还在统计的情况。但坦白来说，北京还好，链家也还好，风险主要在市场薄弱的三四线城市和贝壳平台上的小门店。”

门店情况是浑水在此次做空报告中的核心依据。在浑水对贝壳的77页做空报告中，主要针对虚增GTV（平台交易总额）和收入，虚报门店和经纪人数量，以及虚假收购问题。“就像瑞幸咖啡一样，这个公司业务存在量欺诈。”浑水在做空报告中表示。

在做空报告中，浑水通过抓取贝壳平台交易数据、走访线下门店等方式，指出贝壳2021年Q2-Q3的新房销售GTV被夸了126%；佣金收入虚增了约77-96%。同时，还表示贝壳平台上存在实际停业却仍旧显示的“鬼店”，以及共用注册地址实际却只有一家门店的“克隆店”，指出至第二季度末，贝壳门店总数至少夸了23%。在经纪人数量方面，浑水则认为贝壳显著虚增其经纪人数量。

随后，贝壳找房对此简短回应，浑水因为不了解房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。并在24小时内（12月17日晚间）发布了详细声明，其中指出，浑水对贝壳新房交易GTV和收入的计算存在遗漏，仅包括链家门店、平台连接门店、新房销售团队、其他销售渠道中前两种方式。

在存量房方面，贝壳则指出浑水使用外套均价格进行模糊替代，并且选取5月25日至8月8日这76天收集的数据来模拟整个二季度GTV的做法并不可靠。至于虚报门店和经纪人数量的问题，贝壳则表示浑水的衡量方法存在比较明显的瑕疵。

从目前反馈来看，市场选择站在贝壳找房那一边。12月16日，受做空影响，贝壳盘前一度跌超10%。但随着贝壳发出简短回应，开盘后贝壳股价逐渐企稳，甚至一度上涨超14%。12月17日，贝壳做出详细声明后，贝壳股价上涨5.7%，截至12月17日美股收盘，贝壳报收19.36美元/股，总市值230.6亿美元。

在贝壳发布详细声明之前，中信证券即对浑水报告进行了拆解和反驳，并表示理解公司的业务数据和财务数据，应该清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解二手房交易的数据体系、交易规则，以及不同城市之间市场巨的差异。还维持贝壳买入评级，目标价30美元。

不过贝壳并非没有忧虑。灵魂人物左晖离世后，虽然彭永东接过了贝壳，但市场仍旧在观望彭永东是否能扛起旗。房地产行业的不景气更是让贝壳前景不明，今年第三季度更是由盈转亏，一度亏损达17.66亿元（，以下未注明则同）。

对于浑水的做空，景晖智库首席经济学家胡景晖也认为并不会就此结束，“我预计浑水盯上贝壳至少一年了，从去年（贝壳）8月13号在纽交所挂牌，迅速创造了940亿美元的市值之时，就被盯上了。看浑水调查瑞幸信咖啡，他每次对一个做空的标的，都是不惜量的人力物力去调研的，我认为，浑水发的这份报告，仅仅只是开始。”

北京探店，门店、经纪人一切如常

12月18日，燃财经走访朝阳区劲松一家链家门店。根据贝壳APP显示，该门店有23名经纪人，下午三点燃财经到达该门店时，约有六七名经纪人在店。林琳表示，“（其他同事）出去带看去了。”

同时，多位链家经纪人表示，市场有回暖的有趋势。有经纪人告诉燃财经，12月以来市场回暖，成交量提升，对于贝壳北京公司来说，周末一天的二手房成交量就达到近500单，而上个月同期可能只有300多单。

在林琳给燃财经展示的一张区域成交量趋势图可以明显看到，今年7月、8月存在一个波峰，此后缓慢下降。目前，挂牌量未有变化，带看量却在上升。“如果有好的房源，就得尽快下手，不然就买不到了。”林琳表示。

朝阳区朝阳门外一链家门店的经纪人丽姐指出，本月区域学区房卖得比较火热，成交周期也比上个月快了，“6月到11月初，市场比较低迷，但这一块的购买力强，房价抗跌，还比较稳定。”

东城区崇文门外街，就有7、8家链家门店，其中一门店经纪人辉哥对燃财经表示，本月片区一天二手房就能成交6-8单，周末还能超过10单，“最近房价有一些下调，成交量就上来了。”

西城区新街口门外街一链家门店的经纪人王兵指出，自10月份以后，市场开始回暖，最近三个月，区域二手房成交量都在递增，10月成交50单左右，11月上升到60单，“这个月到现在，这一片的成交量已经超过上个月的50%了。”在房价方面，他指出，相对于6、7月份还是下降的，但随着成交量增加，房价也会稍微上涨。

但市场也有分化，比如海淀区的市场相对没有那么活跃。

文慧园路一链家门店经纪人刘奇说，12月区域成交速度比11月慢了一点，一个星期概成交2-4单，“冬天太冷了，家不想出来，有些买家还在观望，看房价会不会下降。”

浑水做空报告中重点提及的河北燕郊，则更为惨淡。

河北燕郊燕顺路某德佑门店

来源 / 燃财经拍摄

12月19日，燃财经看到，在燕郊燕顺路一处较为核心的小区周边，仅有2家链家门店。在其中一家链家门店，其经纪人指出，该小区周边现在的链家门店已经从原有的7家收缩至2家，“现在市场已经萎缩，门店数量做了精简。”

该区域内的德佑门店一共有四家，但其中一家德佑门店已经紧锁门，贴着“出租”字。另外一家德佑门店，周末下午四点也没有工作人员接待客户，燃财经在等待10余分钟后，方有工作人员接待，并表示，同事带客户外出看房了，该工作人员同样表示，“现在看房的人少了，门店比以前少了。”

市场下探，经纪人离职、佣金可谈

实际上，房产中介门店的存亡和收入高低，还是取决于房地产市场的好坏。

据中原地产统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次，2021年年内累计高达586次，2020年同期为458次，累计涨幅高达28%。各城市的多重调控，导致全国房地产市场处于持续降温状态，而地产人、房产经纪人裁员潮、离职潮也正在不断发生中。

燃财经此前调查发现，在7月份，深圳链家门店就出现一个月成交1-2单（二手房）的情况，“半年不开单是常事。”在深圳龙岗区，链家也出现减员现象，而德佑很多门店倒闭。

“据链家的同行说，8月份临港新片区范围内的链家门店即亏损200万元。”上海一位房产经纪人说道，彼时，区域内二手房成交量几乎为零，而链家一个门店就近20个人，成本很高，没有交易量就会严重亏损。

而这种市场变化导致的中介门店收缩、经纪人流失情况，同样发生在杭州、宁波等二三四线城市。阿胜表示，“贝壳平台上很多三四线城市的小门店，关闭的可能性很，不过北京链家门店就未出现闭店情况。”

实际上，10月份，贝壳上海研发团队裁员，分员工被优化。贝壳称，行业环境发生较变化，据此对上海地区金融等分业务进行调整。根据《国际金融报》报道，贝壳北京、广州都有一定的优化指标。

长沙一位贝壳实生小宇向燃财经指出，其门店有10多位经纪人，他在职半年未见有人离职。不过，当初招聘的12位实生，如今已经剩下5位，“实生没有，离职率高，所以也会多招聘备选的。”

他透露，经纪人现在会私下到58同城、房天下开端口，一年交两三千元端口费，“端口多，线上客户也会增加。贝壳平台虽然流量，客户不少，但经纪人太多了，僧多粥少，根本不够分的。”

同时，市场的好坏也反映在佣金上。

今年7月份，石头在北京朝阳区买了一套房，因为市场不太好，链家最终收取的中介费率为2.55%，“标准是2.7%，但最后谈到了2.55%，概下六七千元。如果你现在买，应该能谈到2.4%，毕竟市场这么不景气。”同月底，欧阳也在北京西城区买了一套学区房，因为她5月也在链家卖了房，属于连环单，中介费率低到2.35%，条件是签约三天就得付中介费。

燃财经在走访各链家门店时，也被告知佣金可谈。在北京，链家规定，收取二手房买家的中介费率为2.7%，包括2.2%的信息服务费及0.5%的担保服务费。这一比例在北京房产中介门店中处于水平，麦田房产也对标链家定在2.7%。

丽姐透露，链家的中介费2.7%是明码标价的，但公司执行了半年“连环单”制度，即是客户在同一家链家门店卖房和买房，那中介费率降至2.35%，“如果不是连环单，也可以申请折扣，但不会低于2%，根据具体的房价成交情况而定。”辉哥也表示，根据具体情况，中介费率2.7%“可以商量”。

丽姐表示，链家有“安心服务”，“交易不成、佣金全退”，而如果因为卖家原因导致买家定金损失，链家也额赔偿，“链家今年的赔偿金就有19亿元了。”王兵同样强调链家的“安心服务承诺”，对于中介费率，他指出，如果不是连环单，优惠需要提出申请，一般只能打0.05%的折扣，“基本最低就是2.65%。”

对于链家的服务，多数买家比较看好，欧阳就说，“服务还是不错的，业务员热情程度有点因人而异，但整体底线还行，主要得益于公司管理非常严格吧，不敢乱来。”

上海的房产投资客吕女士也长期在链家买房，她发现链家业务员的总体平均水平会好一点，其他的中介业务水平就会层次不齐，业务能力差距很，而上海链家收取中介费的规定也较严格，一般不能优惠，“业务员私下返钱都是违规。”

“做空或许只是开始”

胡景晖认为，在市场环境极差的情况下，甚至可以说到了冰点，同行都在破产边缘，贝壳第二、三季度的业绩，跟行业实际情况偏离较。“浑水报告，我认为90%以上是实锤，如果浑水继续攻击，而贝壳无法回击，那有可能三个月内股价跌，走到退市边缘。”

2021年第三季度财报，是贝壳上市以来业绩最难看的一次。

财报显示，贝壳营业收入达181亿元，同比下降11.9%；净亏损17.66亿元，去年同期净利润为0.75亿元，同比转亏。

贝壳收入主要来自二手房房交易、新房交易和其他衍生业务所产生的佣金及服务费，第三季度，三者的收入占比分别为33.87%、62.74%和3.39%，其中二手房收入为61亿元，同比下降30.68%；新房收入为113亿元，同比增长2.5%。

第三季度，贝壳总交易GTV为3782亿元，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%；新房交易GTV为4101亿元，同比下降2.5%。

贝壳研究院数据显示，2021年三季度，全国二手房市场GTV同比下降41.6%，全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%。对比来看，贝壳的交易GTV与收入的下降态势，都好过盘，这也是其受到质疑的地方。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受《新京报》采访时指出，近年来，行业受疫情和的宏观调控影响较，出售的房源本就掌握在房地产经纪手中，表面上的加盟其实只是松散的合作，贝壳对加盟商的控制非常有限，且房地产经纪行业也是一个人员流动性很的行业，这种商业模式在行业动荡时风险很。按照这一商业模式，贝壳在2020年和2021年亏损扩才较为合理。

不过，胡景晖也认为，贝壳在对“交易GTV和收入”方面的回应是比较合理的。

实际上，在，新房及二手房交易数据，最权威的是房管的网签备案，而浑水利用的是贝壳平台的数据，在估算方面欠缺合理性。

在行业背景之下，贝壳找房门店增长放缓、经纪人数量下滑也在财报中有所体现。截至2021年9月30日，贝壳找房门店数量53946家，其中，活跃门店数量49468家，占总门店比例为91.7%。相比去年同期，本季度贝壳找房门店数增长20.2%，而今年二季度，贝壳找房门店数为同比增长幅度为25.1%。此外，截至今年三季度末，贝壳找房经纪人数量为515486人，较去年同期增长7.9%，但环比下滑6%。

在检查浑水的信息收集方式后，Yipit Data认为其利用门店层级的销量作为底层数据的分析方式有很风险。Yipit Data认为浑水统计经纪人数的方式可能只能代表分城市50%的经纪人总数。由此基础上得出的门店数也有可能是不完整的。故浑水基于这些门店数计算出的相关数值也有低估真实数据的风险。

但是，对于虚假收购一项，胡景晖和浑水一样，也表示强烈质疑。

7月，贝壳斥资80亿元收购家居公司圣都装饰。然而，圣都装饰仅在几个份运营，许多分支是2021年设立的。而同时期，家装行业排名第一的东易日盛股价不过7元，市值不过30亿元。胡景晖分析道，“家装行业远未规范化，（圣都）品牌也不出名，也没有核心技术和团队，这么高的估值不太可能。”

目前来看，尽管浑水做空瑞幸咖啡获成功，但其失败的案例也不少，包括展讯通信、分众传媒、新东方、唯品会、敏华控股。

做空机构为盈利，但恶意做空也并非没有成本。路透社12月消息称，美国司法已对对冲基金和研究公司的卖空行为展开广泛的刑事调查，其中就包括做空中概股著称的浑水公司。

至此，浑水此次狙击结果，尚无法盖棺论定，但资本市场的一轮波动恐怕在所难免。“如果此次遭受做空导致贝壳股价下跌过多，且长期低迷难以恢复和失去融资能力，那贝壳退市也不是没有可能，回归港股也是贝壳避免中概股风险的选择之一。”IPG首席经济学家柏文喜指出。

参考资料：

《相信贝壳在交易赛道无人匹敌的竞争力》，来源：中信证券

《遭浑水做空股价震荡贝壳找房长文回应能否稳定资本市场信心？》，来源：新京报

《浑水对贝壳的分析方式有很风险》，来源：Yipit Data

*题图以及分内文配图源于视觉。文中林琳、阿胜、丽姐、辉哥、王兵、刘奇、小宇、石头、欧阳为化名。

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