Xi第三批土地集中拍卖｜曲江大明宫两个地块的房屋空白限价为何高达2.5W？

真言真情2021 11月20日，Xi市第三批土地集中拍卖出让信息发布。共有13块土地集体挂牌出让。在十三个地块中，曲江明宫地区的两个地块尤为突出。这两块地的毛坯房销售限价一次达到2.5W，一次达到2.45w

你应该知道，与这两块地分开的中铁西牌国际二手房的限价是15873元/平方米，距离不远的中海开元一期和二期二手房的限价为16410元/平方米，未限价的三期二手房平均挂牌价约为2.4W，是因为这两块土地都很漂亮吗▷ 其中一块位于北二环以南，原红旗铁路以东，太和路以西，玄武路以北。Qj10-10-259占地76.849亩，Qj10-10-261占地20.421亩。规划容积率不于2.5，建筑密度不于20%，绿化率不低于35%

这两块土地的原所有者是中粮集团Xi明宫直属仓库

储粮明宫直属仓库是储粮Xi分公司的下属单位。位于明宫遗址区北二环东段，东临泰和路，西临红旗铁路线。占地147亩，于1999年投入使用。在《Xi明宫区保护与重建区2008-2020年规划》中，Xi市北移，明宫粮食储备库直管仓库的用地性质由仓储用地改为居住用地，明宫遗址公园的建成，太华路拓宽改造的完成，都使得中粮明宫直属仓库的搬迁迫在眉睫。早在2017年，明宫遗址区就提出了“以鸟代笼”的创新理念，与中远Xi分公司相联系，根据本地区实际情况，制定了“筑路、建新仓、拆旧仓”三步合作模式。双方计划投资25亿元，按照“先入郊区，后出城市”的原则，协助明宫水库在临潼区、代旺和新市两个副仓库，此外，在旧仓库原址粮食仓储有限公司。，有限公司将一个集和商业于一体的办公和住宅项目，以确保国有资产的保值增值。2018年6月29日，在明宫保护办公室签署了粮食储备明宫仓库“从城市退到郊区”项目的各项合作协议，并进行了搬迁，重建重建工作正式启动▷ II

在瑞河唐厦项目中，实际上已经实践了以龙代鸟的做法。瑞河唐厦项目原为中石油北二环东侧的油库。随着城市的不断扩张，1989年修建的油库阻碍了城市的发展，2015年1月，石油陕西销售公司与曲江明宫保护办事处签署了北二环东油库搬迁改造合作备忘录，曲江明宫公司成功地获得了原中石油北二环东油库的土地使用权，然后了瑞河唐厦项目。事实上，这两块地块早已是名花的所有者。早在2019年3月，曲江明宫公司就了粮食储备项目回城进郊公司：并设计了Xi曲江嘉禾房地产有限公司有限公司项目初步效果图

从该效果图来看，该项目有重叠的西式房屋和小型高层建筑▷▷◁◁

在了解了这两块土地的过去和现在的生活后，不难理解为什么毛坯的平均售价限制在24500-25000元/平方米。假设这两块土地以价交易，总金额为20.355亿元。2017年，整个项目总预算达到25亿元。如果把周围的道路、学校和其他配套设施包括在内，投资就不仅仅是这些钱。当地采埃孚仅将土地销售收入再投资于城市发展

根据目前的市场情况，在持续的监管下，周边二手房的价格一直处于ICU状态。中海开元一号三期的平均挂牌价格为2.4W，但成交价格很容易降低10%

即使这两个地块的项目定位为强劲改善，溢价也只有在房地产市场复苏并进一步上涨时才能填补。此外，这两块地块所在的周边地区也已进入成熟期，周边地区的持续支持带来的溢价机会很少，我还在思考另一个问题。如果附近的铁建西牌国际和中海开元一号的二手房破碎指导价一直被抹平，即使这两块地块的新房可以售罄，二手房没有指导，二手房也很难卖出去，您可以通过以下两种方式进行咨询：

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